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房价：深圳升降平常 　　 北京升易降难 　　深圳很多在市区的项目容积率普遍在3以上，总体规模一般在20万以下，项目规模较小。房地产的价格分区大概为市中心8000元－10000元／平方米，城乡结合部为3000元－ 4000元／平方米，其主力为6000元－8000元／平方米，与北京基本相当。但是客户的实际购买能力较北京为高，客户的购房理念也较北京先进。 　　在市场需求方面，由于发展多年，深圳房地产市场已经基本成熟。标志之一就是消费人群成熟、比较理性。客户不会轻信发展商营造的所谓概念，很少会由于一时冲动而购房，选择时更为注重购房时项目真正物有所值。深圳市人口构成比较年轻，消费人群在心理上更为现代，传统的东西较少，建筑的风格也以现代化高层较多。其移民城市的特性，也使客户易于接受新的事物。由于深圳市的特殊位置，香港特区的消费市场占一定比例，这主要体现在不但有一定数量购买力很强的客户支撑市场，同时，成熟的客户也促进了市场的发展与成熟。 　　深圳房地产市场的另一特色是物业价格受供求关系影响很大，升降都较为普通，而不是向北京一样房价只能上涨，难以下降，即使下降也是打出各种旗号遮遮掩掩。客户对房产价格变动也如看待股市涨跌一般，认为是很正常的，这也应是市场化程度不同的具体表现之一。 　　 项目规划：深圳做足景观 　　 北京用心不够 　　南方多山和丘陵，所以很多项目规划中充分利用地形的走势起伏，从项目的整体景观上看，比较有层次立体感；而且受气候影响，南方的较多项目注重水景，应用河、湖、池塘等水体营造水景非常普通。“东海花园”项目的二期中，发展商还别出心裁地把水引入了单元层的首层，使人感到与自然离的很近，感受一份亲水的惬意与舒适。深圳有些项目临海景观非常好，也被大力挖掘为项目主要卖点，提高了项目的价值，有力地促进了销售。可以讲，因地制宜、利用山水营造景观是深圳项目的一大特点。 　　对绿化和园林设计的高度重视则是深圳另一特色。深圳很多项目应用绿地较多，无论在项目区域内还是小区周边，房屋的周围乃至屋顶都有绿地，还有些项目引入了30－40年的成树，可见发展商对环境、园艺的重视程度。这种不惜高成本投入，也要打造美景的做法的确令许多客户动心，而最终成为项目业主。虽然南北方由于气候等因素不能一概照搬，但是发展商对客户的服务细致程度还是值得效仿的。 　　在深圳，小区内部的局部处理非常细致，甚至细到一般人不注意的每一个小景。如位于蛇口的招商海越花园项目，以海景为主要卖点之一，就力求在各个方面与海产生联想，直至单元门入口的标牌，也采用了不同的各种鱼的形状作为标识。这么做成本并不高，但是在设计上花费如此心思，却给客户很好的感觉。深圳的很多项目，可以说小至一棵树、一个建筑小品，都体现出情趣和发展商的良苦用心。 　　北京气候与南方不同，所以景观规划难与南方匹敌。但根据本地四季分明的特点也可以营造好的环境。北京的开发商在规划上用心不够。 　　 户型设计：深圳差异化明显 　　 北京更注重规整 　　深圳的楼型受香港影响很大，主要以使用率高、单套内功能完善、同时容积率也较高的港式塔楼为主，楼体纤细、建筑结构巧妙，一般是小基座的楼型，一梯只有四五户，这主要与深圳的土地资源有限有关，不得不多考虑向空间发展。产品外立面从景观上多样且较现代，外型非常美观。 　　对于户内设计，深圳发展商更注重细部处理，但对于朝向、采光则考虑较少。主要由于处于南方，平时日照强、气温高，对采光、采暖方面要求均不高，因此墙体较薄，空间利用率高。室内功能分区也较少考虑光线的影响，而主要考虑景观，很多项目如果面对的景观好（如有湖景或高尔夫球场等）即使对于北向，客户也完全可以接受，甚至销售价格更高、销售情况更好。 　　由于市场成熟，深圳户型差异化明显，设计比较合理。面对一般客户的主流户型、主要体现为开间适度，户型相对北京要小。基本上两居在70平方米－80平方米、三居在100平方米左右，普遍比北京相当的户型节省了大约一个房间的面积，结构更为紧凑、合理。这一方面由于地理位置，对于保暖、采光等因素不用非常注重，户型设计余地更大；一方面也是客户更为理性，重视功能与实用。使人感受较舒服且使用率高，使用率比北京要高，是一种更趋向于理性化的回归。 　　北京受北方气候影响，购房者非常注重朝向，对户型的规整也很在意，所以开发商较多采用规整的大户型。但随着外地人在京购房比例的增加（有些楼盘的外地客户已占到三分之一），户型也开始起变化。 产品特色：深圳多交精装房 北京多交毛坯房 　　深圳的产品基本上都采取精装修。由于深圳装饰装修公司非常发达，设计水平高、装修建材批量化，规模效应，装修标准均控制在400元／平方米左右，但已经相当于北京的装修标准700元－800元／平方米。装修有套餐且可以自己设计，