聚鑫广场全程策划报告.pdf

聚鑫广场全程策划报告 第 1 页 共 30 页 目 录 一.前言 二、2004 年中国房地产市场发展现状及趋势 三、1-9 月份厦门市房地产市场情况简析 四、区域经济环境分析 五、区域竞争项目个案分析 六、市场购买力分析 七、市场客源分析 八、产品建议 九、产品企划推广定位 十、市场营销策略 十一、广告策略 第 2 页 共 30 页 一. 前言 聚鑫广场，新都市主义标志性建筑之一，将在区域建设与繁华历程中写上浓墨重彩的一笔。 作为集住宅、商业于一体的复合型地产项目，聚鑫广场是否能以一个有力（有劲、有吸引力、有新意）的声音唱出不同的变调？ ．． ．． 作为地标式建筑之一，蓝光是否能以全新的建设理念和非同一般的形象惊艳市场？ ．． ．． 这正是我们要考虑的核心。 聚鑫商城规划用地面积 20723.9 平方米，建筑面积 34548.03 平方米，是集住宅、商铺于一体的多层商住楼，面对这样一个新 的推广课题，我们敏锐地意识到： 整合是我们必须的方法， ．． 创新是我们策略的灵魂。 ．． 第 3 页 共 30 页 二、2004 年中国房地产市场发展现状及趋势 1．土地供应重心向郊区转移，土地成本持续上升 2．房地产融资多元化发展 3．普通住宅供应增加，价格整体提高 4．二手房市场更趋活跃 5．写字楼需求旺盛，租金平稳上升 6．商铺投资增长强劲，管理日趋专业化 第 4 页 共 30 页 二、2004 年中国房地产市场发展现状及趋势 1．土地供应重心向郊区转移，土地成本持续上升 随着各大城市向外扩张的势头锐增 ，城市郊区化趋势明显。同时，由于动拆迁纠纷案件的增加，将可能导致部分城市动拆迁步伐 放缓，市中心的土地供应速度亦将减速。目前各大城市郊区土地供应量已有所增加，成为城市发展的重点地区。 随着土地使用权获得方式的改变——全面实施招投标、挂牌、拍卖，致使土地价格大幅上涨。同时，由于全国各大城市城市建设 步伐加快，城市旧城改造工程大规模启动，动拆迁成本快速增加，也相应地导致土地价格的隐性上升。此外，国家将出台相应的措施 补贴动拆迁居民的应得利益，届时土地购置成本也将可能增加。2004 年全国土地成本持续上升，土地出让价格相应上升。 2．房地产融资多元化发展 2003 年央行‘121 号文’规定，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的 30%。然而目前达到这 一规定的房地产企业并不多。因此探索新的融资渠道势必在行，对地产信托和房地产基金来说，也可谓是一付催化剂。但目前国内《产 业基金法》尚未出台，运作房地产基金仍属于一种奢侈。然而不容忽视的是，国内房地产企业日益加强房地产基金的关注与需求，国 外房地产基金纷纷酝酿在国内建立基金市场，都将对房地产基金的建立产生积极的促动作用。今年，随着