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;第一部分：项目投资的理念 1、投资的节奏和机会 2、美国房地产投资 3、投资的区域选择 4、投资并购 5、投资的经济规模 6、未来房地产投的机会 第二部分：项目投资方法 1、城市评价体系及技术标准 2、项目评价体系及技术标准 3、风险分析与投资决策 4、投资决策流程：七对眼睛;1、房地产投资节奏与机会;2、美国房地产投资;3、房地产投资的地域选择;标杆企业土地储备及战略布局;;结论:大型房地产公司在经济发达和竞争激烈区域发展，获取能力带来的利润。中小房地产公司到经济相对滞后和竞争和土地管控相对宽松的区域发展。;4、通过并购进行投资是最快速和有效的方式;;*;土地储备;5、投资的经济规模 ----控制但不拥有;为什么学习美国房地产;*;6、未来房地产投资的机会;第二部分：项目投资方法 1、城市评价体系及技术标准 2、项目评价体系及技术标准 3、风险分析与投资决策 4、投资决策流程：七对眼睛;1、城市评价体系及技术标准;城市研究及城市评价 项目筛选与项目初判 地区成本调研 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告编制过程中的专业意见提供与成果审核;城市评价体系及技术标准 ------案例1;发 展 部 ;区域评价;项目决策的两段论：城市层面------项目层面;;逻辑框架;市场趋势综合判断;城市选择决策体系;2、项目评价体系及技术标准;我要做什么;有效项目信息;项目评价体系及技术标准 ------市场;;项目评价体系及技术标准 ------客户;客户需求分析 客户定位 ----明确住宅楼盘是为哪个价格区间的客户开发 需求定型 ----研究设定价格区间内客户对住宅需求的具体内容 项目定板 ----满足客户需求方案的创造性策划\效益预测的分析比较 明示与隐含需求 ----项目成功的关键在于挖掘客户的隐含的需求 ----并把隐含的需求转换为项目产品的功能;;产品竞争策略;项目评价体系及技术标准 ------产品定位;项目评价体系及技术标准 ------文化定位;项目评价体系及技术标准 ------经济评价体系与技术标准;基准考核一览表 ;3、风险分析与投资决策; 在项目前期风险决策的基础之上，项目仍要回归项目收益决策层面，对于项目收益的核心指标IRR,我们发现其是一个受多因素影响指标，影响因素具体包括：;项目决策评价指标体系;风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准;风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准;风险分析与投资决策 ------经济评价体系与技术标准;风险分析与投资决策 ------风险控制;风险分析与投资决策 ------风险控制;获取项目途径;风险分析与投资决策 ------风险控制;项目公司股权转让的形式： -----双方磋商过程长，事先需要征得项目公司其它股东的同意，股权转让、变更手续长，存在潜在的法律风险。优点是：避免市场化的激烈竞争，可以通过社会和其它关系予以沟通，达到取得地块开发权的目的。 项目公司股权转让方式的风险关键点： 项目公司除愿意出让的股东外均需要放弃同等价格的情况优先购买权。 对项目公司的资产和负债状况要求专业的中介机构进行评估，双方转让的价格必须参照评估价格。 整理项目公司现有的资产和负债，确认项目公司的债务人和债权人，并确定公司的债务和债权，对于巨额债务在可能的情况下要求出让方的股东承担连带清偿责任或从股权转让款中予以扣除，或者寻找合格的第三人予以担保。 股权是否存在抵押和查封的状况。在签订股权转让协议前应当要求出让是抵押或查封的情况撤销，保证股权没有瑕疵。 是否存在重大诉讼、仲裁案件，是否有或者可能承担重大的行政处罚。 项目公司股权转让方式的风险关键点： 土地使用权是否存在抵押、质押、查封等权利限制状况，如果存在，要求出让方在签订股权转让合同之前，撤销上述权利限制状况，并保证土地使用权没有瑕疵。 充分了解土地使用权的现状，最主要是了解土地前期开发的程度和支付的开发费用。 ;按照不同的方式予以区别： 招投标方式： 着重了解招标文件，以及招标地块的现状； 准确、及时完成投标文件； 加强实地考察； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况。 拍卖方式： 充分了解拍卖公告，以及拍卖地块的现状； 加强实地考察； 核对土地使用权的所有人和用地规划技术指标等； 加强同政府部门的联系，及时了解变更情况以及相邻地块的实际情况；;股权转让的形式: 对于防范土地使用权风险来说，主要是通过对土地使用权的事先调查，看土地是否存在抵押、质押、查封等情况。如果存在这些权利限制状况，在签订股权转让之前一定要求项目公司股权出让方和第三人联系撤销上述权利限制措施，否则将会产生巨大的法律风险。