长沙首席文化街区住宅湘翰御舍项目策划思路构架蓝狐凯利含平面.pptxVIP

当前市场局面背景● 南城随融城概念正日益成为焦点● 竞争进入惨烈的白热化，年度推出面积过千万平方米，供过于求的局面已成定局● 国六条将使市场同质化倾向加剧，产品之间越来越难以形成差异● 售价超过3500元/平方米成为普遍趋势，也日益为消费者所认同周边区域市场背景芙蓉南路与韶山南路相邻地块开发强度骤然加●大，三年内推出总面积将超过200万平方米（不计算省政府及井湾子以南项目）周边区域市场背景区域成熟度仍显不足，市政配套，如道路、医院、学●校、大型超市等尚待进一步建设，成为核心生活区仍需政府与开发商的共同培育各类户型，各类产品供应均衡，个性化不明显，风格●类型较为单一周边区域市场背景城南5条干道年底通车 7月5日，天心区召开城建重点工程“双百日大会战”动员大会，部署今年下一阶段重点工程拆迁建设工作。根据计划，木莲路（木莲冲路）等5条城市干道将于12月份通车。这5条干道分别为木莲路、万芙路（韶高北路）、披塘路、银杏路、刘家冲路南段。其中，木莲路起至韶山南路，终至书院南路，全长3．6公里，宽46米；万芙路起于芙蓉南路，终至韶洲路，路幅宽36米，全长2．14公里；刘家冲路从高家冲路起，终至桂花坪路，全长615米，路幅宽30米；披塘路起于书院路，终于芙蓉南路，全长1．2公里，路幅宽36米；银杏路从木莲路起，终至友谊路，全长500米，路幅宽24米。此外，省府景观中轴线将于12月实现基本通行，省府文化公园也将于12月基本开园。本项目核心竞争力梳理地段： 韶高路与木莲冲路交接处，紧连芙蓉南路和韶山南路，交通便利程度优，而融城概念将为项目的未来抒发更大升值空间的美好愿景。●本项目核心竞争力梳理● 节能（待定）：目前尚未被充分发掘的住宅价格构成因子，其实应该包括购买成本、使用成本和生活成本三个方面，房价本身只是购买成本，而社区自身配套，如周边BOBO天下城提供的大型商业配套将极大降低生活成本，如本项目能在环保节能方面作出相应的性价比较高的新材料、新技术、新工艺的尝试，在使用成本方面为住户提供切实可行的控制及降低方案，可进一步夯实项目的竞争力基础。本项目核心竞争力梳理● 节能（待定）：可以考虑的节能措施包括：低温地暖系统中央软水系统屋顶佛甲草种植外墙外保温材料PPR环保给水管中央变频供水灭蚊COUNTFIOW磁场本项目核心竞争力梳理智能化（待定）：●智能化于本项目，着重不在于噱头，而在于实用。尽量避免采用以增加成本与售价为代价添加的技术尚未成熟、故障率较高或会为后期物业管理带来困扰的智能化系统，而应着重于外部及内部安防。本项目核心竞争力梳理物业管理（待定）：●这是长沙本土客户十分注重的购房决定因素，而物业管理作为软性元素也会对我们持续四年以上的销售提供很重要的客户平台，我们应在本项目中充分做足物业管理的文章，借鉴万科致力于建设社区文化体系，增强住户对于社区的归属感，针对本项目特征，在园林维护等方面加强力量，使社区的核心竞争力得到保持和提升。本项目核心竞争力梳理● 户型（待总结）可能的亮点：新锐空间区隔、圆桌空间、宠物空间细节尺寸、开关、门开启尺寸等老年人关注的因素●户型（目前状况总结）项目住宅产品为纯板式，面积在110—160之间，户型设计合理同周边产品进行比较具备一定的产品竞争力客户群定位本项目虽处城南区域，但因长沙城市发展扩张速度加快，且长沙自身城市面积不大，只定位于城南居民具有很大局限。●本项目自身产品及建筑特征优势明显，对于注重生活 品质，清晰认识本项目产品体系不可再生性并对长沙 未来发展方向有认同感的全体长沙市民，乃至湖南各 地市进长沙置业者，外地创业湖南人回乡者具备相同 的吸引力。●客户群定位●本项目没有必要也没有可能就客户的来源区域、职业特征、审美趣味、生活习惯、年龄层次、家庭结构等做出想当然的划分与判决，或偏重于进行针对某一层次客户的单独宣传。●本项目唯一的区分客户群的指标在于总价，凡能接受本项目总价区间的客户均为我们的目标客户群。项目营销主线索在[孟母三迁择邻而居]的典故之前，居住与学府、文化街区毗邻是每个人的向往,中国人自古就有着崇尚教育的优良传统，向教育投资、给未来花钱是不会吝啬的。就本案“湘翰?御舍”而言，“湘翰”是：富有浓郁人文气息的栖息地；电大、林学院等众多知名高校所形成的文化氛围；南城众多高新科技企业所带来的科技氛围；注重传承城市文脉的栖息地；尊师重教的传统；尊重文化的传统就“湘翰?御舍”而言，“御舍”是：舒适惬意的“文化街区” 生活；是既有花香又有墨香的好风景；是繁华中有宁静，宁静中藏繁华的极致处所项目营销主线索● 片区的房地产开发，在很大程度上也沾了周围学校的 光，很多消费者在该片区买房，他们看到的就是项 目旁边的幼儿园、小学、中学、大学一应俱全的学 校，方便小孩的同时，大人“上学”也方便。长沙南城的房子