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房地产业纳税会计与土地增值税 主讲人：邵启芳 河南大光华税务师事务所 房地产业相关介绍 第一部分、房地产业概述 第二部分、房地产企业的运作阶段和涉 税简介 第三部分、房地产企业的税务特点 房地产业相关介绍 第一部分、房地产业概述 一、房地产业概念及其经营模式 二、我国房地产企业的发展历程和现状 房地产业相关介绍 一、房地产业概念及其经营模式 概念:是房地产企业专门从事房地产开发和经营，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，同时与广大人民群众的利益息息相关。 经营模式：总体上可以划分为以下两类： A. 是将开发完的房地产通过销售的方式移交给购买者，一次性取得销售收入； B. 是将开发完的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。 房地产业相关介绍 二、我国房地产企业的发展历程和现状 (一)起步阶段的房地产行业——迅速蓬勃发展 (二)进一步发展阶段的房地产行业——机遇与挑战并存 (三)成熟阶段的房地产行业——产品差异化日趋明显 (四)完善阶段的房地产企业——经营模式的变化 房地产业相关介绍 房地产企业的运作阶段和涉税简介 一、前期准备阶段 二、建设施工阶段 三、销售阶段 四、自营阶段 五、非特定模式非特定流程涉税 六、房地产企业未来涉税重点——物业税 房地产业相关介绍4 一、前期准备阶段 (一)契税:《中华人民共和国契税暂行条例》规定，契税的纳税义务人是境内转移土 地、房屋权属的承受单位和个人。 (二)印花税:房地产企业在前期准备阶段获得土地时，签订的土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，要按照“产权转移书据”这个税目交纳印花税。 房地产业相关介绍 二、建设施工阶段 (一)营业税 房地产企业用自己的施工队建筑工程项目时．应按照“建筑业”税目缴纳营业税。 (二)增值税 房地产开发企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。 房地产业相关介绍 (三)城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营并缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。 (四)城镇土地使用税 房地产开发企业通过受让或转让获得国有土地的使用权后，根据占用土地面积,在建筑年限内每年应缴纳城镇土地使用税。 房地产业相关介绍 (五)印花税 房地产开发企业将建筑工程发包时．要与承包企业签订建筑安装工程承包合同。此时，需要按照“建筑安装工程承包合同”的税目交纳印花税。房地产开发企业如果自行建筑，购买建筑材料时会签订购销合同，此时要按照“购销合同”的税目交纳印花税。 房地产业相关介绍 (六)车辆购置税 车辆购置税的纳税义务人是指在我国境内购置《车辆购置税暂行条例》规定应当征税的车辆的单位和个人。 (七)车船税 按照《中华人民共和国车船税暂行条例》，车船税是以车船为征税对象，向拥有车船的单位和个人征收的一种税。 房地产业相关介绍 三、销售阶段 房地产开发产品的销售方式可以分为预售和现售两种类型。 预售:就是俗称的期房销售，是指房地产开发商在建筑工程竣工之前进行的销售； 现售:就是指房地产开发商在建筑工程达到预定可使用状态之后进行的销售。 房地产业相关介绍 预售和现售两种类型的涉税情况： (一)预售方式下的涉税情况 (二)现售方式下的涉税情况 房地产业相关介绍 (一)预售方式下的涉税情况 1.营业税 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的．其纳税义务发生的时间为收到预收款的当天。因此．在预售销售方式下，企业会发生营业税的纳税义务。 房地产业相关介绍 2.城市维护建设税 城市维护建设税是对从事工商经营并缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种税。因此，房地产开发企业预售阶段交纳营业税的同时，需要交纳城市文化建设税和教育费附加。 房地产业相关介绍 3预缴土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》关于“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入……可以预征土地增值税……具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定”的规定。对于纳税人预售房地产取得的收入，凡当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人因当到