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中银大厦2002 年策划推广方案 第一部分 销售力分析 一、 市场分析 1、大连市经济环境分析 （1） 2001 年，大连市经济发展保持良好势头，经济增长处于较高的水平，产业结构得到进一步的调整，积极发展多元化产业结 构，使重工业、轻工业、旅游业、服务业、转口贸易、金融产业等得到均衡发展。 （2） 按照大连市“十五”计划，大连市今后将建成为区域性航运、商贸、旅游、金融和信息中心，成为中国北方沿海的重要中 心城市，并成为文化、体育和现代产业协调发展的国际名城。使国内生产总值和固定资产投资规模年均增长10%以上，到2005 年人均GDP突破4000美元，城市发展接近中等发达国家水平。 （3） 近年来，大连市大力发展事关全局的重点经济领域，进行经济结构的调整，推动经济全方位对外开放，大力发展高新技术 产业，推进服务业的健康发展，加速重大基础设施的建设步伐，用环境经济理念指导城市建设，一直保持着大连在东北地区 的领先地位。 （4） 我国加入 WTO 后，大连市作为我国沿海重要港口城市之一，拥有东北地区唯一的不冻港，必将成为东北地区与世界各国及 地区的联系枢纽；经济的持续增长、产业多元化发展也为大连的可持续发展提供了有力的支持，有助于大连市经济的稳定发 展，对扩大市场需求、提高城市的整体竞争能力起到积极作用。 （5） 预计未来数年大连经济发展将进入高速发展时期，这为房地产业带来了较好的发展机遇。 1 （6） 但是，随着市场的进一步开放，经济环境不断变化，大连作为东北地区“国际化花园城市”一枝独秀的地位将会被弱化， 其它地区(特别是沿海地区)的发展有可能会超越大连，并逐渐取代大连现今的优势，使大连市经济发展放缓。 2、大连市房地产市场状况 （1） 大连市房地产自95年来经历了复苏、飞速发展及迅速膨胀的发展过程，目前房地产的发展已进入异常活跃期，发地产行业 的整体利润已达到了最高水平，房地产投资的风险进一步加大。 （2） 大连市是我国大中城市中房地产价格最高的城市之一，2001 年商品房的平均价格接近 3200 元/平方米，但商品房的成交却 异常活跃，房地产产品商品化程度较高，个人购房比率到95%以上。 （3） 大连经济的持续发展推动房地产投资开发，截至今年10月房，大连市房地产投资额、施工面积、销售面积、销售额均比去 年同期有较大幅度的增长，而竣工面积却较去年同期有很大的下降。 （4） 今年 1—10 月份的统计数据表明，大连房地产市场住宅的成长速度较快，而包括写字楼在内的其它房地产商品供需则相对 疲软；市场上竣工面积较去年同期有家大幅度的下调，但开工面积却上扬11.9%，因此未来几年里，随着潜在供应商品房的 不但推出，房地产市场消化的压力将进一步加大。 （5） 目前，大连市部分高价住宅（3000元/平方米以上）、商用物业（10000元/平方米左右）滞销，主要原因是楼价过高超出了 市场的心理价位和购买能力的承受范围，价格过高导致升值空间过小难以刺激买家和投资者的购买热情。 （6） 调查还表明商铺、商住两用的公寓式商品房的成交较为活跃，颇受买家欢迎，如天津街、友好大厦、曼哈顿等，说明了人 们卖房子已开始倾向与投资性质。 （7） 随着大连经济环、人们投资观念的变化以及金融制度变革，不少消费者、投资者都把资金投入到房地产市场中，房地产市 场空前活跃；此外，房地产二、三级市场联动格局初步形成，使房地产投资环境日趋成熟；同时，由于不少发展商、投资者 2 对房地产市场的前景过分乐观，不断催谷楼价使楼价虚高，因而也伴生了房地产市场的“泡沫经济”。 200