太平鸟池州项目策对划方案.pptVIP

前言： 非常荣幸能够参加此次项目提报，我们在对区域竞争市场做出详细市场调研和对于项目进行初步经济测算推导出项目的产品定位，为项目后期销售做出明晰的判断。 　　　 第一部分 市场研究 池州市地处安徽省西南部，长江下游南岸。北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是安徽省“两山一湖”旅游区的重要组成部分。2000年6月撤地设市，辖贵池区、东至县、石台线、青阳县、九华山风景区及省级池州经济技术开发区，总面积8272平方公里，总人口157万，总户数51万户。贵池区下辖4个街道、13个镇、8个乡，国土面积2432平方公里，总人口64.4万，总户数21.7万户。 社会消费指标 固定资产投资状况 规划战略 池州市城市总体规划将主城区、青阳副、九华山风景区纳入城市规划区，形成“一主一副一区”的组团式城市空间形态，城市规划区面积1864平方公里，近期至2010年城市人口达50万，城市建设用地达50万平方公里。城市主城区空间布局为“四个用地组团、五大功能板块”，形成“一城五区、滨江环湖”的空间形态，主城区面积扩大到30平方公里，人口达到30万人左右。 池州商品房市场分析——市场规模（主城区） 池州商品房市场分析——由供不应求趋向平稳 池州房地产04～07年推盘四年累计（2004－2007）总建筑面积（包含商业）1238635平方，住宅套数8559套。 从住宅销售量来看，2006年池州主城区住宅商品房销售达到243265平方米，共2234套。截至到目前2007年新开盘的3105套住宅中，已经完成销售2717套，其中10月份预售项目住宅171套，面积为2.14万平方米，拆迁还房35套，面积为1456.3平方米。虽然截至到2007年11月，住宅推出量已经比2006年多推出1400套，但仍然处于供不应求的状态。 但是，随着08年碧桂园项目的面世，池州房地产供应量大增，市场供需趋向平稳。 池州商品房市场分析——住宅价格走势 池州商品房市场分析——池州房地产发展趋势 随着经济快速发展，人们对住房的要求越来越高，已由单纯的居住需求向居住环境、品位等方面转变，使得一些配套设施较好的小区销售甚至出现了供不应求的现象。 池州城市人口比例仍然较低，随着城市化的进展，基础建设逐步完善，交通条件继续得到改善，作为中心城市的副射作用越来越明显，房地产业发展潜力很大。 房地产开发规模不断扩大，开发范围也不断扩大，开发水平也不断提高。但由于城市框架才初具规模，各新区（站前区、开发区）配套设施尚未到位，因此发展很不平衡，购房者驱向少数楼盘，不同区位开发项目价格差距很大。 池州住宅价格基本趋于稳定，在市区主要交易活跃的二手房都基本上已经突破3000元/平方米，2007年底老城区商品房均价突破3000元/平方米。进入08年稳中小幅上升至3100元/平方米。 竞争个案：在售楼盘汇总 竞争分析总结 关键词：成本竞争 产品差异 营销区隔 争取客源 第二部分 项目定位 第一篇：项目解析 项目情况 地位情况： 地地块位于新兴规划的池州站前区西北块，北通老城区中心，南通池州火车站、汽车站。地块北临建设中的池州体育馆，东临城市主干道长江南路，西面与南面临天堂湖以及规划中的行政中心，地块大致梯形，用地面积共230亩，规划性质为“住宅商业用地”。 地块数据： 容积率：1.8 绿地率：35% 建筑密度;30% 项目的SWOT分析 小结 根据以上对项目地块资源和SWOT分析，认为：本案区域发展前景看好，且规模相对较大，自然环境优美，在池州房产市场中是个潜力股；另一方面，本案周边区域配套设施缺乏，生活机能不完善，今后相关配套设施能否及时跟上将会直接影响整个项目的销售进程。 为了使得今后项目能成功开发，我们认为：一方面本案应最大限度发掘自身所具有的优势，把握市场机会点，另方面应尽量减少自身所处的劣势，规避市场风险，以求提升本案在市场中的地位，达到成功开发之目的。 第二篇：产品定位 项目核心观点： 休闲·运动 + 健康·生态 + 高尚·国际 + 行政中心区 市场形象定位: 行政中心高尚水景运动社区 推广形象语: 泛运动健康生活 核心定位 初步定位: 池州最值得购买的大型生态运动社区 初步物业形态: 以多层、小高层为主，辅以部分花园洋房 客户类型 职业类型及收入水平 公务员、教师：个人年收入在3—5万元之间 事业单位职员：个人年收入在3－4万元之间 个体户、小