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广州可逸豪苑4栋去定价及公开发售方案
可逸豪苑4栋定价及公开发售方案 营销部/兴业公司 二OO九年三月 目录 上一阶段发售回顾 成交统计 广州市场整体情况 海珠区整体情况 近期竞争对手情况 一、二手市场动态 4栋简况 4栋价格定位/推售节点 ※上一阶段发售回顾 5栋公开发售回顾 3栋公开发售与5栋公开发售间隔时间仅一个月 公开发售当天成交约8800万元,成交均价12489元/m2 公开发售当天,成交率逾50% 南向五房单元(01单元)成交15套,成交金额3500万元,占总成交金额40% 南北对流大三房单元(06单元)成交11套,成交接近2000万元,占总成交金额23% 楼王拉动尾货,小步快跑升价策略 08年11月下旬—12月中旬 5栋楼王主动升价带动尾货销售,5栋在开盘定价基础上上升8%,带动其余尾货调升2.6%。 09年新年期间 利用08年底政策调整和新年节日消费气氛,全体余货平均上升1%。 目前: 利用09年初消费欲望持续缓步增长势头,全体余货平均上升2.1%。 ※成交统计(2008年5月17日至2009年2月28日) 1、2栋成交220套,剩余可售40套(其中04单元25套,高层南北对流大单元9套),目前成交均价12187元/m2 。 3栋成交178套,剩余可售4套,目前成交均价10296元/m2 。 6、7栋成交342套,剩余可售3套,目前成交均价11454元/m2 。 5栋成交115套,剩余可售3套,目前成交均价12426元/m2 。 ※一、二手市场动态 老四区一手成交价格走势 广州老四区一手成交价格持续下跌 海珠区整体成交均价在10000元/m2左右徘徊 二手成交价格走势 广州老四区二手成交价格轻微上扬 二手成交以核心区的刚性需求占主导 海珠区整体成交均价在5000元/m2左右徘徊 宏观市场小结 从一手市场可以看到,成交价格仍然回落,但从二手市场可以看到,成交价格反而有所回升,主要原因有四: 金融海啸影响投资者及私营企业主的投资信心,导致一手市场价格缺乏支撑力; 一手市场价格回落幅度不大,郊区居住成本高企,使需求转向价格较低的二手市场,拉动二手市场需求; 市区刚性需求仍然较大,但对于一手市场的价格支撑力仍然不足; 金融扶持政策,加强了中低收入人群的购房意欲,拉动二手市场。 ※4栋简况 位于小区中部 东朝宝岗大道,西南、西北对园林 可售115户(另:15户超面积单元) 目前客户信息反馈 目前正接受诚意登记,截止3月1日合共登记120个 客户对价格未有清晰指引(目前报价:12500—13800元/m2 ) 大部分客户是5栋未选到合适单元的客户,价格预期与5栋接近 ※4栋价格定位/销售节点 2月20日开始接受旧客户意向登记 2月28日样板房工程交付 3月7日开放样板房、园林 3月14日派发价格表 3月21日正式公开发售 销售策略—— 首批登记优惠:大单元额外50000元,小单元额外30000元。 付款方式优惠:一次性、商业性贷款97折,公积金贷款98折。 公开发售当天抽奖:20000-50000元/套。 签约优惠:5000元/套。 T H A N K S 100% 29% 29% 29% 13% 0% 第三意向 100% 8% 23% 29% 28% 12% 合计 100% 13% 38% 30% 14% 5% 第二意向 100% 6% 20% 28% 32% 14% 第一意向 合计 05 单边两房 99m2 04 栋北三房 101m2 03 西北三房 97m2 02 对流大三房 136m2 01 南向五房 185-200m2 单元 客户反馈信息与户型特点分析基本吻合 预计公开发售成交量—— 60套 成交面积:7620 m2 成交金额:0.96亿元 * * 罕有楼王大户,带动项目销售。 2008年底—2009新春期间销售回顾 累计升幅约5.7% 08年11月下旬—09年2月下旬 备注:其中有个别单元毛坯交付,扣除装修费 1、2栋成交22套,成交均价11986元/m2 3栋成交26套,成交均价11701元/m2 6、7栋成交52套,成交均价11714元/m2 5栋成交62套,成交均价12655元/m2 成交单价 12130元/m2 1、2栋北向园林景大户(04单元)成为库存最集中的单元 160 m2三房,总价约175万,单价约11500元/ m2 (毛坯价) 另:余64套超面积单元 09年1月广州商品住宅均价同比下降18%,环比基本持平。 相比月度楼价最低08年12月,09年1月均价仅升2元/m2 ,是广州楼价调整以来第二低点。 究其原因,去年底开发商们集中降价促销冲年度业绩,这一情况会部分反映在09年1月的数据上。 ※广州市场整体情况 均价:继续保持探底状态,价格成为热销主因 数据来
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