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如何进行房地产市场分析 学习内容 为什么要进行房地产市场分析？ 什么是房地产市场分析？ 房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路 三个层次 区域市场、专业物业市场、项目市场 两个方面 供给、需求 三个时段 过去、现在、未来 房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第二步 区域经济环境和市场分析 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第三步 专业市场分析（住宅） 房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法 第四步 项目市场分析 （微观层面） SWOT分析 SWOT分析的价值要素 S/W（优势/劣势） 的价值要素 ? 地段要素 ? 环境要素 ? 地块要素 ? 项目要素 O/T（机会/威胁）的价值要素 宏观要素——经济形势（宏观政策）/重大城市变革 中观要素——行业形势（一、二、三级市场）/城市规划（交通、市政配套、开发重点、热点等） 微观要素——市场竞争（片区、楼盘、户型）/客户流向 SWOT分析 进行房地产市场分析时常犯的错误 房地产市场是变化的，因此市场分析应贯穿于整个项目开发过程，根据市场的变化及时调整战略。 补充几点市场分析方法的建议： 学习内容 东京中城 东京中城是一个日本东京都港区的多用途设施开发计划，位于六本木的旧防卫厅原址和和赤坂九丁目，是及住宅、写字楼、商业与文化空间、五星级酒店、医院、公园一体的一个新型的复合型城市综合体。项目近邻六本木新城，建立在原来防卫省旧址。 项目效果图 主楼（地上54层） 酒店式公寓 住宅 公园 商业 东京中城有六个建筑物形成城市综合体，汇集各类商店、餐 厅、写字楼宾馆、美术馆等设施，具有浓郁的艺术氛围。 基础信息 办公 330000㎡（58%） 住宅 111000㎡（530套）（20%） 五星级酒店 48000㎡（250间）（8%） 购物中心 57000㎡（10%） 其他 23000㎡ 占地面积/总建筑面积 102000㎡/569000㎡ 东京中城 中城大厦Midtown Tower（主塔） 中城大厦（Midtown Tower）是一座地下5层、地上54层的摩天大楼，高度为248米，超越了六本木新城森大厦，成为东京都内最高的建筑物。 中城大厦高层（45-53楼）的饭店‘东京丽嘉酒店’（THE RITZ-CARLTON TOKYO），250间客房。大厦45层位国际餐厅，法国风味。 中城大厦高层（5-44楼）许多企业都将总部迁往东京中城，包括USEN、日本雅虎、富士软片、富士全录、Goodwill Group 等。此外知名电子游戏公司科乐美（KONAMI）也将分散在东京各处的据点集中迁往东京中城。 地下2层和地上4层位商业 东京中城 东京中城购物中心业态： 地下主要是餐厅、咖啡饮品店、超市，挑空空间； 一、二楼为时装店； 三楼为设计、家居用品店； 四楼是Billboard live Tokyo。 业态划分 时尚百货 服饰、皮鞋皮具、化妆品、珠宝 室内装潢与设计 家居、厨房用品、家电 美术馆 餐厅和酒吧 西班牙餐厅、泰国餐厅、法国餐厅、意大利餐厅、印度餐厅、美国餐厅等 各类日本餐厅、中餐 食品和咖啡 食品店 咖啡厅 生活服务类商店 SPA，男子美容厅 健身房 宠物店 药店与化妆品店 超市 音像制品和花店 东京中城 GALLERIA(拱廊街购物中心) 全长约150米、高约25米、4层竖井式结构的大空间，是东京中城的主要购物中心。 PLAZA(广场) 广场主要由时尚名店和咖啡厅组成，有电视大屏幕和休憩空间。 中城庭园 庭园里有草坪广场和慢跑道，空间开阔，碧绿葱翠。日产汽车公司设计制作的两台流动服务车作为销售快餐小吃和一些有特色的商品。绿地内设有无线局域网。 城市综合体概述 城市综合体特点分析 典型项目案例分析 小结 项目名称 办公 商业 酒店 北京国际贸易中心 29% 15% 18% 东京中城 58% 10% 8% 北京银泰中心 37% 8% 8% 北京华贸中心 32% 29% 15% 东京六本木 42% 27% 9% 香港太古广场 53% 17% 18% 住宅 13% 14% 47% 12% 21% 20% 各项目物业体量比例 城市综合体的办公面积一般占据整个项目的1/3~2/3左右，例如在北京基本上各项目办公体量占整个项目的30%左右，而在土地资源比较稀缺的地方，例如香港、东京这一比例有所上升，基本在40%-50%左右。 一般项目商业体量在15%-30%均属正常范围