降低房地产企业审计风险方法.doc

降低房地产企业审计风险方法 房地产开发企业的成本、收入、税金和资产确认的主观性都高于 一般的工商企业。这就相应加大了注册会计师合理把握相关审计准则 的难度。从1999年深沪两市的房地产开发企业的审计报告来看，总 共33家公司，什｛具标准无保留意地审计报告的22家，占67%；而 岀具非标准无保留意见审计报告的却有口家，占33%。同样，我所 每年对中小房地产开发企业出具的大部分为非标准无保昭意见的审 计报告。这些都表明房地产开发企业的审计风险比较大，注册会计师 如何保证投资者合法权益和市场的有序运行便提上了 FI程。 一、房地产开发企业的经营特征 据统计，2013年深沪两市11份非标准无保留意见审计报告的组 成是：其中带说明段的无保留审计报有8家，主要原因在上地使用权 的争议（3家）、诉讼事宜（2家）和其他应收款的确认（1家）；出具保留意 见的原因是持续经营能力受到影响（2家）；出具否定意见的原因在于 大量或有损失、承诺支付的不能确认（1家）。可见市房地产企业审计 的对收入、成本的认定以及土地使用权的争议，一些中小房地产企业 的审计中还有存货和预提费用的认定困难等，这些都与房地产开发企 业的经营特征密切相关。 首先，房地产开发氽业项目发具有多种形式。 典型的有：1.房地产开发企业之间签定项发合同，采用投资额 比例分配产晶或者比例分配项日利润；2与其他无房地产开发经营权 的单位签定合资开发项口合同，也存在按各方卅资比例分配产品和分 配项目利润两种情况； 3房地产开发企业出资与土地方合作进行开发项目； 4.房地产开发企业接受委托代建房屋肢其它上程。开发形式的 不同不仪在财务的反 映方式不，而且也影响收入的确认。 其次，房地产开发企业的成奉核算也与一般尚食业不同。房地产 开发企业开发产品的成本项日一般包括上地征片及拆迂补偿费、建筑 安装程费、基础设施建设费及公共配套设施费等。房地产的开发进度 一般是先建住宅后建配套设施，所以往往是商晶住宅已经建成开始III 售，而配套程尚未投入施上。为避免已售的开发产晶不负担相应的配 套发施费，按照权责发牛制和收入与成本利配比的原需要预提公共配 全设施费讣人外发成本。另外，为了房地产开发借人资金的利息费用 可以在开发期间资本化，这就需要准确核算利息费用并在各个项目之 间合 理分配。 再次，房地产开发企业的收入确认难以把握。住房屋竣验收之前 的销售因为所有权和风险并没有转移显然不能确认为收入，那么房地 产企业在竣工验收至竣工结算之间的房屋销售，是否该作为当期的销 售收入?这时成本的结转只能按照计划成本或作适当的成本进行，这 种事后需要大量作“调整的成本余额是否算合理确定?另一方面，办理 了产权移交手续但尚未开具发票或者结算账单，或者开具发票但未办 理产权移交手续的情况依制度规定不能确认为收入，这是否与中国的 现实以及国际惯例一致呢 最后，房地产企业营业税的缴纳与一般工商企业也不同。房地产 开发企业一般采用购房定金的方式从事房屋、土地井发建发经营，购 房定金在会计上只能反映为预收账款.不能作为营业收人的实现。但 是根据《暂行条例实施细则》，纳税人转让土地使用权或销售不动产， 只要收到货款均要缴纳营业税。房地产开发企业缴纳营业税的财务核 算不同与其他行收到预收账款时，按照适用税率作缴纳营业税的财务 处理，其纳税义务发主时问为收到预售款的 按照实际转入数计算应交营业税。 房地产开发企业年报审计的难点销售收入的审计注册会计师进 行收入审讣的时候，必须解决以下几个题：一是在竣工验收至竣工结 算之將I的房屋销售，是否陵作为当蝴的销售收入?这时的收入和成本 并没有灾现真意义的配比，讣划的成本数是否合理还有待确认。述就 要求注册会计师具备秤造价的知识，必要叫还需验证成本的合理性。 二是山、理了产权移交手续尚未丁具发票或者结算账单，或者开具发 票未办理产权移交于续的情况能否确认为收入依据当前的制度规定 是不能确认为收入的，这就使得少数房地产企业利用这一规定进行人 为的利润渊整。如产权移交手续已经办理；或者预牧房款已终收剑井 阡票，但是推迟产权移交下续的办理柬推迟收入的确认等等。 在房地产开发企业，成本费用的核算是会计核算业务中最关键也 是难度最人的。审讣过程中如何采用适当的审计程序，正确核实成本、 费用的归集及其内容的真实完整，是审讣工作的重点和难点。一是土 地费用的审计核实。在实际工作中，经常会碰别几个开发项目共用一 块土地和饮征地分期开发的情况。十地费用必须按一定的准进行分配, 注册会计师在审讣时应确定以仆幺标准来核实同开发项L｝土地费用， 是合同面积还是实际占用面积。 1二是配套设施费用的审计核实。核算时也会涉搜刮以两个方面： 配套设施一次到位，项冃分期升发，在这种情况下，注册会计师应关 注配套设施费用是否进行分摊