产品众筹方案.pptVIP

彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。 案例：苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。 众筹收益： 对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售、改善项目现金流的目的。 在众筹成功后，所有投资者将组建成立合伙人企业（资产管理公司），由资管公司整体购买该物业，并委托运营管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。 此种类型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。 案 例： 2014年12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以度假地产合伙人的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。 根据要求，投资者支付5-20万元。 获得以下四项收益： 1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权； 2）两年内每年年化7%的房产租金收益； 3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益； 4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。 项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封闭期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。 2015年7月，星河集团与深创投联手推出以现金、租金、产权或“现金+产权”等各种不同的方式与入驻星河WORLD园区的创新型发展企业进行股权置换模式。 星河构建一个产融互动的平台。依靠深创投在股权投资、创业投资上的经验和资源，吸引一些初创型企业、成长型企业入驻产业园。作为一家在金融投资领域强势布局的企业，星河又能通过一定的方式分享这些创业型企业的成长。双方还成立一款名叫“新型科技地产基金”的产品，核心理念是产权换股权、租金换股权。 但对于规模较大、要求较高的项目，项目发展可能会出现失误，并出现长期拖延。创新者和资助者的关系还不确定。资助者扮演着慈善家、投资者和客户的角色。当承诺的回报无法如期实现时，资助者会感到不满。 定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开。 以融资开发类众筹，在拿地后即展开，可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的客户+资金两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一。 其它模式，虽然众筹介入的阶段不同，但所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。 由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。 第三章 众筹方案 众筹模式选择—产品众筹 股权众筹：根据募集资金的多少会不同程度的分散股权，不利于我司目前经营发展。如果对外采取这种模式，目前最可能触碰非法证券类犯罪。 债权众筹：表现的一般形式为P2P模式，利息率较高，一般为15%-20%左右。最可能触碰非法集资类犯罪。 产品众筹：是法律风险最小的众筹模式。建议选择“REITs型”众筹（不动产投资）模式。我司提供1栋院落式房源，投资者成立有限合伙人企业或资产管理公司，购入本项目包含的房产产权，产权比例=支持金额/房产总金额。获得房产产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或转售权益、经营收益。 房源明细 1套独栋院落(20套房源）市值1320万元。 众筹总金额 10,000,000元 众筹最低金额 50,000-100,000，每人最多认筹5-10份。 产品类型 投资者通过众筹平台进行预约，由项目发起人召集共同成立1-2家有限合伙人企业或资产管理公司，购入标的产权。获得房产产权后，返租给运营管理公司，获取租金收益或转售权益、经营收益。 投资人特权 1.以原房价8折购入本项目所包含的房产产权，产权比例=投资金额/房产总金额。 2.与运营管理公司签订出租协议，封闭期内每年房租租金回报率预计5%-8%，包租1-3年。 3.封闭期后，收益率将根据实际经营情况来确定（不低于8%）。 退出方式 1-3年（封闭期）后，投资人可协商选择： 1.个人退出，转让持有的有限合伙企业份额； 2.由某位投资人收购其他投资人份额，合