房地产增值税纳税筹划_会计学堂.doc

. .. 第二章 房地产企业设立阶段账务处理与纳税解析 1、房地产企业开发资质管理 2、跨地区开发子公司与分公司纳税与法律风险 3、不同出资方式账务处理与纳税实务 4、土地作价投资新老政策差异 5、公司筹办阶段，筹办费用的会计处理与税务处理 6、所得税管辖权的转移 前言： 设立阶段，不一定是注册新公司。在房地产开发企业在经过前期调研，可行性预判等过程，决定介入某一地块，做项目开发。 第一步就是选择以何种形式介入，是选择以总部介入还是独立核算的子公司，是分公司还是项目经理部亦或是购壳开发，同时房地产企业投资主体、权益比例、货币与非货币投资，都会对项目纳税带来不同的影响。房产企业需要结合市场、政策环境、和自身情况，选择一个适合的组织形式介入项目开发。 房地产企业开发资质管理 房地产开发公司设立流程 发起人向市建委提出申请设立房地产开发公司报告（出具书面意见） 发起人凭市建委书面意见到市（县）工商部门办理企业核名手续 企业到市建委申领房地产开发企业资质审查意见书。 需要准备：名称预先核准通知书、租赁合同、相关专业人员证书、开发企业资质申报表 企业持《房地产开发企业资质审查意见书》到工商局办理设立登记-营业执照 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照后，到房地产开发主管部门备案（市建委），符合条件的企业核发《暂定资质证书》 备注：房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。 房地产开发企业登记资质。 房地产开发企业资质等级分为一级、二级、三级、四级，不同等级对企业所开发的面积要求也不同。　　第十八条　一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。　　二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。　　各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。 要求 一级 二级 三级 四级 从事年限 5年以上； 3年以上 2年以上 1年以上 开发面积要求 近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上 近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上 累计竣工5万平方米以上， 或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 人员要求 有职称的建筑、结构、财务、房产及有关经济类的专业管理人员 其中具有中级以上职称的管理人员 持有资格证书的专职会计人员 一级 40人 20人 4 二级 20 10 3 三级 10 5 2 四级 5 0 2 住房和城乡建设部关于修改《房地产开发企业资质管理规定》等部门规章的决定 根据《公司法》，住房和城乡建设部决定对以下规章进行修改： 一、删除《房地产开发企业资质管理规定》（建设部令第77号）第五条第二款第一项中的“1．注册资本不低于5000万元”。删除第二项中的“1．注册资本不低于2000万元”。删除第三项中的“1．注册资本不低于800万元”。删除第四项中的“1．注册资本不低于100万元”。 第二节 跨地区开发子公司与分公司纳税与法律风险 什么是分公司与子公司？ 分公司是相对于总公司而言的，没有独立法人资格，一般不具有独立核算条件，企业所得税由总公司汇总缴纳。对于房开企业，负责具体项目开发的分公司，通常叫做项目部 子公司与母公司相对应的法律概念。子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 纳税影响：企业设立分支机构，使其不具有法人资格，且不实行独立核算，则可由总公司汇总缴纳企业所得税，可以实现调节盈亏，合理减轻企业所得税的负担。 二、在设置分支机构时应当如何考虑哪方面？ 1.首先是分支机构的盈亏情况，当总公司盈利，新设置的分支机构可能出现亏损时，应当选择总分公司模式。根据税法规定，分公司是非独立纳税人，其亏损可以由总公司的利润弥补；如果设立子公司，子公司是独立纳税人，其亏损只能由以后年度实现的利润弥补，且总公司不能弥补子公司的亏损，也不得冲减对子公司投资的投资成本。 2.当总机构亏损，新设置的分支机构可能盈利时，应当选择母子公司模式；子公司不需要承担母公司的亏损，可以自我积累资金求得发展，总公司可以把其效益好的资产转移给子公司，把不良资产处理掉。 3.其次是享受税收优惠的情况，按照税法规定，当总机构享受税收优惠而分支机构不享受优惠时，可以选择总分公司模式，使分支机构也享受税收优惠待遇。如果分公司所在地有税收优惠政策，则当分公司开始盈利后，可以变更注册分公司为子公司，享受当地的税收优惠政策，这样可以收到较好的纳税效果，但是对于地产行业来说国家统一规定的税收优惠政策基本上都停止执行了。 三、房地产开发企业应该注册什么形式比较合适？ 分析：分公司与子公司的选择并不是固定的一成不变的模式，企业应当