地产投资基金简介.pptVIP

* * * 房地产投资基金简介 2012年10月 房地产投资基金类型 基金主要部门分工 前台 中台 后台 房地产开发流程中基金介入时机点 缺口一： 启动资金 缺口二： 四证未全，银行不发放开发贷款 缺口三： 项目未封顶， 银行不发放按揭贷款 基金介入 基金介入 基金介入 缴纳土地出让金 缴纳建设工程款 缴纳建设工程款（无法完成销售进度） （建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证） 购房者 开发商 银行 信托公司 投资人/机构 投资房贷信托 封顶后 提供购房按揭 支付购房款 封顶后转按揭， 支付购房按揭款 封顶前 提供购房按揭 尽职调查流程图 合作公司背景 公司信誉 公司性质/背景 公司业绩 注册资金 项目基本情况 项目权属 地理位置 政府相关批文 市场评估 成本价格 回报率（IRR） （一般要求3年在25%以上） 市场租金/市场售价 项目转让 合作方式 项目公司转让 参股 在对市场环境、项目投资回报的调研分析得基础上，评估项目在市场层面上是否具有可操作性 对合作公司的历史、实力等背景情况进行系统的调查研究，评估合作公司是否适合建立长期合作关系 了解项目合作的方式，评估项目在法律层面上是否具有可操作性 房地产信托和REITs的比较 房地产信托 房地产投资信托基金REITs 品种 柜台式交收 证券化信托产品 挂牌交易的房地产投资信托 资产 开发性项目居多 已建成的收益性资产组合 借款 禁止 资产的45% 估值 要求松散 强制性， 年检及高度专业性 年收益 一般固定 可变的，但收益90%必须用于分配 发起人 银监批准及监管的信托公司 有牌照资格的资产管理人 公司管治 以信托公司为主体 在持牌制度下，由证监会立法监管、独立的资产管理公司、信托监管人和核数师分别各行其职 投资人控制 被动参与 经独立的信托持有者,投资者可以积极参与 监管主体 人民银行 证监会或金管局 地理资产风险: 资产价值风险 现金流风险 退出风险 执行风险 项目单一 适度 中等 高 中等： 缺乏第三者监管 无限制 适度 中等 低 低 ：多层监管 交易成本 高 低 投资者 机构主体 分散，零售和机构 流动性 受限于柜台交易(OTC) 高度流动 市场规模 小（５０份） 无限制 例：置富产业信托REITs 物业管理 Cheung Kong （Holdings）Limited 单位信托证券持有者 经理人 ARA Asset Management (Singapore) Limited 物业 红磡国际都会商场 马鞍山广场 荔枝角盈晖家居城 荃湾创意无限商场 火炭银禧阁商场 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投资CMT 发售 代表行使权力 （2003年8月，4.8HK$/股） （2005年8月，6.4HK$/股） 托管人费用 资产管理服务 资产管理费 物业管理服务 物业管理费 资产所有 物业净收益 长江实业拥有30%的股权 总市值7.05亿S$ 总市值50.48亿HK$ 沙田第一城 华都花园 青怡花园 丽港城中城 丽都花园 海韵花园 2005年6月，长江实业34亿港元出售 + * *