珠海淇澳岛亚太旅游部长国际阳会议中心项目可行性研究报告.doc

珠海淇澳岛亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告 珠海淇澳岛 亚太旅游部长国际会议中心项目 可行性研究报告 编制单位：中新地产集团-华南区域公司 前期配套部 二○○七年十月 项 目 负 责：岳容飞 参加编写人员：马九红 张 斌 张东湖 邱旭辉 杨继雄 黄 璟 黄志华 王志民 唐春燕 亚太旅游部长国际会议中心项目可行性研究报告 目 录 1第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 11.1项目名称 11.2项目建设单位 11.3地块坐落位置与环境： 21.4本报告编制的依据 21.5项目开发公司状况 31.6项目概况 51.7 项目建设招投标形式 51.8结论概述 6第二章珠海政治经济自然社会环境及房地产市场发展状况 62.1珠海历史沿革 62.2珠海自然地理交通人文环境 72.3珠海宏观政治经济环境 112.4珠海房地产市场现状 192.5珠海房地产市场发展前景分析 212.6项目所在区域房地产发展规划和趋势 232.7建设条件 24第三章 项目分析及市场定位 243.1中国休闲度假物业市场的需求分析 273.2国内休闲度假地产市场的发展情况 283.3珠海构建休闲旅游度假基地的优势 333.4珠海会展业发展前景分析 343.5珠海休闲度假物业及会展市场供应分析 363.6项目分析 383.7项目定位 393.8销售价格及销售预测 403.9项目营销方案 43第四章 方案比选及技术方案 434.1总体规划设计要素 434.2方案生成过程及选择理由 464.3工程地质、水文地质条件 494.4市政给水设计 504.5室外排水排污设计 504.6用电设计 504.7酒店、会展中心智能化系统设计 534.8燃气设计 54第五章 公用设施及环境保护方案 545.1项目对公共设施的需求 545.2环境保护方案 555.3项目物业管理 58第六章 项目实施计划 586.1工程筹划与管理 586.2分期实施计划 616.3资源供求 6463第七章 项目经济评价分析和社会效益评价 64637.1房地产开发项目投资与成本费用估算 68667.2房地产开发项目收入估算与资金筹措 70687.3房地产开发项目财务评价 75727.4财务盈利能力分析 77747.5资金平衡分析和资产负债分析 77747.6房地产开发项目不确定性分析 80777.6社会效益评价 8279第八章 风险分析与对策 8683第九章 研究结论 8784第十章 附 件 第一章 项目概况及可行性报告编制的依据 1.1项目名称 项目名称：亚太旅游部长国际会议中心项目 1.2项目建设单位 项目建设单位：珠海市淇洲岛影视城有限公司 1.3地块坐落位置与环境： 淇澳岛项目位于珠海市高新区淇澳岛东线道路东侧、望赤领山群及附近。 1.4本报告编制的依据 ※ 珠海市规划局《建设用地规划许可证》2006用地字（香洲）第088号及用地红线图、规划设计要点 ※ 珠海市旅游局《关于申请将淇洲岛影视城项目改为会展旅游度假项目的报告的复函》 ※ 珠海市整顿和规范市场经济秩序领导小组《房地产项目开工通知》 ※ 参考资料： 《珠海市城市规划条例》 《珠海市城市总体规划（2001-2020）》 《珠海工程造价信息》 《房地产开发项目经济评价方法》 《建设项目经济评估方法与参数》（第三版征求意见稿） 1.5项目开发公司状况 珠海市淇洲岛影视城有限公司是中新集团（控股）有限公司下属中外合资企业。中新集团（控股）有限公司创立于1999年，2003年在香港联交所主板上市，是一家以中国大陆房地产开发、土地一级开发和资产经营为主要投资方向的大型综合性集团公司。先后在上海、北京、天津、深圳、重庆、西安、长沙、成都、沈阳等地开发了20多个大型房地产项目，主要包括北京“后现代城”、“西钓鱼台嘉园”、“青年汇”、天津“老城厢”、重庆“中新城上城”、深圳“中国凤凰大厦”、西安“中新浐灞半岛”和长沙“中新森林海”等精品楼盘，开发量逐年递增，累计开发和储备面积达1500万平方米。先后有北京的后现代城荣获“2006－2007北京地产十大区域领袖楼盘”大奖、后现代城5期荣获“2006年度最具人气创新楼盘”大