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建筑与发展 一线写真 ·20· JlanZhuYuFaZhan YIXIonXieZhen 地铁上盖物业综合开发模式 陈琳 上海申通地铁资产经营管理有限公司200233 【摘要】本文通过对比国内外轨道变通沿线物业开发实例，从位置、功能、衔接、适用范围等方面深入总结、讨论了几种常用模式，并提出了 一些实施建议。沿线物业开发模式必须根据市场的变化，不断探索和调整。只有这样才能使沿线物业的开发稳步推进。 【关键词】轨道交通上盖物业开发模式 1前言 猛，笔者调查得知，正是由于7号线的修建拉动了周边地区经济的发 城市地铁的盈利一个世界性难题是：建设耗资巨大，建设周期 展。 长，投资回收很难。地铁作为公益事业，以低廉的运价提供优质服 地铁沿线物业规划也广泛采用这种模式，某地铁站500m处某楼盘 务，而其刺激沿线土地开发、促进土地增值的霞要作用往往被忽视， 在短时间内每平米均价由最初的15000元飙升至每平米17500元，等。 结果造成城市土地利用规划和城市轨道交通规划相脱节。当前地铁站 此种模式比较适合旧城区改造、新区开发或远郊区、卫星城建设。缺 点的综合开发研究和实践已经得到比较广泛的应用，但是国内对地铁 点是拆迁比较大，这对于一部分开发商来说，由于目前国家实行货币 停车场(车辆段)上盖物业的综合开发尚处于初步阶段。 拆迁政策，因此难度较大。 2城市轨道交通沿线物业开发模式 笔者认为运用这种模式，首先应从战略角度对轨道交通和周边物 为了更集约地利用城市土地，车站用地可以与其它设旌用地实现 业设置位置进行统一规划，避免出现过于密集问题：其次为发挥轨道 综合开发。因此便产生了各种轨道交通车站与其它建筑物一体化的构 交通对沿线物业增值最大化，在距孰道交通500m以内的地区物业应高 造类型，使具有不同功能的多种空间结合在一起，实现城市有限窄问 强度开发，开发强度逐级递减，2km外由于轨道交通对土地增值影响 资源的充分利用，并且将各种设施的功能综合协调，发挥出更大的经 较小。故开发强度最弱，见图1。 济和社会效益。 因此，通过统筹规划、统一协调、合理设计，实现车站与其他 设施的一体化综合开发和高效利用对我国的轨道交通车站规划设计具有 非常实际的意义。 例如：上海虹桥交通枢纽就是一体化设计的大规模系统工程，通过 实施这一规划，将轨道交通2号线与高铁连接起来，形成一个大型的 多功能交通枢纽。在这一规划中，原有的国铁车站进行了高层改建， 周边设施进行了统一规划建设、综合开发，形成一个功能强大的空间 圈1车站周边发展模式 区域。 2．2线路下部发展物业模式 这其中包括大型商业设施、住宅区以及其他民间设施等。该规划 对于高架线路，由于标高较高，往往要设计多层的车站。这时 不仅改善了地区交通条件，扩充了商业、业务机能，实现了土地的 可采用线路白建筑物上部通过的开发模式，线路既可以从建筑物上 高度集约利用。 方，又可从侧上方或中部通过，这时线路与建筑物从结构上是一个整 同时，在这种规模庞大的空间效应作用下，城市的结构也发生了 体；另外也可以采用第四种形式高架下的建筑物，将线路设计成高 相应的变化。这些设施极大地强化了本地机能，引导其它各类设施向 架，使线路与建筑物从结构上分离。 这里集中，形成高密度的中心，改变了整个城巾．的布局。