沈阳瀚博皇家御湾项目整.pptVIP

打造一生之城的关键举措之（三）全生命周期产品之“运动、教育主题高尚住宅” 高层、洋房、多层、别墅多种产品，各种户型复合社区 * 复合产品线有利于最大限度地覆盖目标客户，降低项目的销售风险 本项目为占地2700亩的大盘开发，为了扩大客户层面，保持开发弹性，应保证每一期的产品线都是复合的。 联排：类别墅产品，面向主动郊区化客户中部分收入水平较高的客户，作为项目的价值标杆，标定项目档次，促进主流产品的销售，挖掘利润最大化。 花园洋房（3-4层）：如情景洋房和宽景HOUSE，目前是蒲河新城的市场空缺，从其他城市以及沈阳的市场表现来看，均反应良好，为项目主流产品，受众主要为主动郊区化客户。 创新多层（5-6层）：如唯美品格和绿城桂花园，从辉山的销售情况来看，客户对略有创新的多层类洋房接受度很高，且成本和容积率均与多层无较大差别，是项目的主流产品，对承受力一般的客户都有很大吸引。 高层、小高层：目前沈北市场对高层有一定抗性，且沈阳市内小高层售价明显低于多层，项目前期建议少规划。但考虑到项目消化期较长，按一般市场规律到后期高层可能成为市场主流供应，建议后期安排，作为提高整体容积率的手段，实现更多利润。 各物业在项目发展过程中承担的作用 项目盈利主体 丰富社区产品形态 提升居住品质 项目价值标杆 提升项目品质 利润最大化 形成展示体验 提升社区人气 满足配套服务功能 预留发展弹性 争取更多盈利空间 后期机动调整 创新多层 花园洋房 联排 商业街 多层洋房和花园洋房项目的盈利主体。 联排产品不宜过多，明确其功能是建立价格比较机制，提升其他物业类型的价格，为价值标杆。 从未来的发展趋势来看，小高层在未来有一定的市场需求 教育体系是本项目重要的配套展示，也是项目的核心竞争点之一 文化商业街既满足生活配套需求，又形成展示体验 高层 教育设施 项目核心亮点 提升社区档次 满足配套服务功能 项目盈利主体 快速聚集人气 快速回现，成功启动 盈利主体 盈利主体 价值标杆 盈利空间 配套展示 配套展示 产品意向——创新多层 厨房配独立生活阳台，储物洗衣都满足。 独立餐厅，功能分区明确 客厅面宽4.2米，宽敞明亮 主卧独立卫生间，增加了主人居住私密性 客厅大面宽阳台，增加观景效果 设计要点2：提高使用效率，在满足舒适性的前提下给足实惠 设计要点1： 建筑立面洋房化 选用质感突出面砖作为立面材料，产品具有价值感和稳重大气的气质特征。 产品意向——情景洋房 退台式花园洋房 将花园、退台、露台、阁楼带入居住空间 二层楼梯入户 独特的露台空间 情景式阳光房 三层露台设计 首层的下沉庭院 豪华的顶层套房 a b c d f e 产品意向——宽景HOUSE 三层由侧面楼梯入户，复式设计 赠送多个露台 一层独立入户 入户阳光房 赠送约60平米地下室 （由室外花园进入） 二层由侧面楼梯入户 入户露台 赠送约40平米地下室 （由室内旋梯进入） 比情洋房密度更低，通常三跃四 超大面宽，采光通风好，提升舒适性 运动主题泛会所，包括室外高尔夫练习场、网球场、羽毛球场、篮球场、滑草（雪）场、攀岩等 * 引进品牌幼儿园、重点中小学校，引入名校的成本很大，可考虑放在后期于洪地块 建议引进沈阳实验学校 * 建议学校的位置选择在的蒲河大道旁，原因如下： 使学校成为社区对外的展示面，满足政府的形象要求； 保证业主子女上学的便利性要求； 保留学校后续扩张的可能性。 通过地标性建筑的打造形成本项目的特色标识，同时满足政府对蒲河大道两侧的形象要求 按《城市居住区规划设计规范》中商业千人指标计算，学校建筑面积为5万平，用地面积在8-10万平 城市普通中小学校校舍建筑面积指标表 项目名称 基 本 指 标 12班 18班 24班 27班 30班 36班 45班 完全 小学 面积合计 5382 6714 8464 — 9689 — — 生均面积 10.0 8.3 7.9 — 7.2 — — 初级 中学 面积合计 6802 9084 11734 — 13542 — — 生均面积 11.4 10.1 9.8 — 9.0 — — 高级 中学 面积合计 — 9287 11959 — 13775 15897 — 生均面积 — 10.4 10.0 — 9.12 8.9 — 国家规定每1.5万至2万人规划建一所小学，每2.5万至3万人规划建一所中学的标准； 按照国家标准《城市居住区规划设计规范》2002年版，要求公共服务设施控制指标居住区的教育功能建筑面积为600-1200平米/千人，用地面积为1000-2400平米/千人； 项目未来居住人口约8万人 根据国家标准建设中