房地产投资分析(冯力主编).ppt

土地增值税计算 计算土地增值税时应扣除的项目包括： （1）取得土地使用权所支付的金额 （2）房地产开发成本 （3）房地产开发费用 （4）与转让房地产有关的税金 （5）其他扣除项目 （6）旧房及建筑物的评估价格 土地增值税计算 我国土地增值税实行四级超率累进税率： 增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%； 增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%； 增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%； 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。 土地增值税计算表 序 号 项 目 计 算 基 础 1 转让房地产总收入 详见销售收入表 2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 扣除项目金额 取得土地使用权所支付的金额 开发成本 开发费用 与转让房地产有关的税金 财政部规定的其他扣除项目 2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等 管理费用、销售费用、财务费用（详见书中阐述） 营业税、城市建设维护税、教育费附加、印花税 （土地使用权金额+开发成本）×20% 3 增值额 (1) -(2) 4 增值率 (3)÷(2) 5 适用增值税率 增值额50%以下部分： 30% 增值额超过50%至100%部分： 40% 增值额超过100%至200%部分：50% 增值额超过200%部分： 60% 6 增值税 应纳税额=土地增值额×适用税率 例题 某房地产开发公司出售房地产得到收入4000万元，其扣除项目金额为1000万元，试计算应纳土地增值税税额。 第六章房地产开发项目财务评价 一、财务评价概述 二、房地产开发项目财务报表 三、房地产开发项目财务评价方法 根据《房地产开发项目经济评价方法》，房地产开发项目经济评价的一般程序为： 房地产市场 调查与预测 投资与成本 费用估算 收入估算 与资金筹措 财务 评价 房地产开发 项目策划 方案 比选 不确定 性分析 综 合 评 价 第一节　财务评价概述 一、 财务评价的基本概念 房地产开发投资项目的财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，以房地产投资开发建设项目财务数据预测中的各项报表所测得的数据，为依据编制现金流量表，计算评价指标值，分析研究并考察项目的财务盈亏状况，如盈利能力、清偿能力等，从而判断投资项目在财务上是否可行的经济分析方法。 二、财务评价的作用 1、是项目投资决策的重要依据 2、在项目或方案必选中起重要作用 3、是金融机构审核开发贷款的重要依据 三、财务评价的内容和步骤 1、财务评价的内容 盈利能力的评价 清偿能力的评价 2、财务评价的步骤 （1）分析、估算开发项目投资基础数据 （2）编制财务报表 （3）计算评价指标 （4）分析财务效益指标 （5）得出评价结果 四、财务评价的方法 项目财务评价主要指标和方法参照表： 方 法 收益额 盈利能力 投资回收能力 静态法 利润 投资利润率 静态回收期 动态法 净现值 内部收益率 动态回收期 第二节 房地产开发项目财务报表 基本财务报表 辅助财务报表 备注 现金流量表 全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表 资金来源与运用表 损益表 资产负债表 项目总投资估算表（包括项目开发建设的各种投资费用估算表、经营资金估算表） 项目收入（包括销售收入、出租收入和自营收入）与经营税金及附加估算表 投资计划与资金筹措表（包括借款资金还本付息表） 基础性数据存储于辅助报表中； 辅助报表通过对应关系生成基本报表。 反映房地产项目开发经营期的现金流入和流出，应按期（年、季、月）编制，用以计算各项评价指标，进行房地产项目财务盈利能力分析。按照投资计算基础的不同，现金流量表一般分为: 全部投资现金流量表 资本金现金流量表 投资者各方现金流量表 基本财务报表:现金流量表 全部投资现金流量表 从项目本身角度出发，不分投资资金来源，以 全部投资作为计算基础，用以计算全部投资的财务 内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标， 以考察房地产项目全部投资的盈利能力，为各个投 资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立 共同的基础。 序号 项目 合计 0 1 2 3 … n 1 现金流入 1.1 销售收入 1.2 出租收入 1.3 自营收入 1.4 净转售收入 1.5 其他收入 1