第八章土地增值税法.pptVIP

第八章 土地增值税法 本章内容：8节　　第一节 土地增值税基本原理　　第二节　纳税义务人　　第三节　征税范围★　　第四节　税率★　　第五节　应税收入与扣除项目★★　　第六节　应纳税额的计算★★　　第七节　税收优惠　　第八节　征收管理★ 8.1 土地增值税基本原理 一、土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 二、我国土地增值税的特点 （一）以转让房地产的增值额为计税依据 （二）征税面比较广 （三）实行超率累进税率 （四）实行按次征收 8.2 纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 四个不论： 不论法人与自然人 不论经济性质 不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人 不论部门 【例题】 转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物并取得收入的（　），都是土地增值税的纳税义务人。 A.学校 B.税务机关 C.外籍个人 D.国有企业 【答案】ABCD 8.3 征税范围 一、征税范围 1、转让国有土地使用权 2、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、征税范围的界定标准 标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。 农村的集体所有的土地自行转让是一种违法行为，应在有关部门处理、补办土地征用或出让手续变为国家所有之后，再纳入土地增值税的征税范围。 标准之二：产权是否变更 产权变更了就要纳入土地增值税征税范围；如果只是有偿让渡使用权就不纳入土地增值税征税范围，比如出租房屋。 区分转让和出让： 出让是一级市场的行为，是国家土地管理部门与土地需求者见面交易的行为。出让一方也就国家并不缴纳土地增值税。土地本来就属于国家所有。 转让是二级市场的行为，包括出售、交换和赠与。属于土地增值税的征税范围。 标准之三：转让房地产是否取得收入。 不包括房地产的权属虽转让，但未取得收入的行为。 三、具体情况的判定 1、出售国有土地使用权及地上建筑物，包括三种情况： 出售国有土地使用权（生地变熟地）； 取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； 存量房地产买卖。 税务处理：征税。 2、以继承、赠与方式转让房地产 税务处理：继承不征税（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征税；非公益性赠予征税。 3、房地产的出租 税务处理：不征（无权属转移）。 4、房地产的抵押 税务处理：抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。 5、房地产的交换 税务处理：单位之间换房，征；个人之间互换自有居住用房地产的，免征。 6、以房地产进行投资、联营 税务处理：房地产转让到投资联营企业，暂免征税；将投资联营房地产再转让，征。 7、合作建房 税务处理：建成后自用，暂免征税；建成后转让的，征。 8、企业兼并转让房地产 税务处理：暂免征税。 9、房地产的代建房行为 税务处理：不征（无权属转移）。 10、房地产的重新评估 税务处理：不征（无收入）。 【例题·多选题】下列项目中，按税法规定可以免征或不征土地增值税的有（　）。　　A.国家机关转让自用的房产　　B.税务机关拍卖欠税单位的房产　　C.对国有企业进行评估增值的房产　　D.因为国家建设需要而被政府征用的房产 　　『正确答案』CD 【例题】某房地产公司转让商品楼收入5000万元，计算土地增值额准允扣除项目金额4200万元，则适用税率为（　）。 A.30% B.40% C.50% D.60% 【答案】A 【解析】增值税扣除项目金额比例=（5000-4200）÷4200×100%=19%，适用第一级税率，即30%。 8.5 应税收入与扣除项目的确定 计算土地增值额时准予从转让收入中扣除的项目，根据转让项目的性质不同，可进行以下划分 　一、应税收入 :货币收入、实物收入、其他收入。 二、确定增值额的扣除项目 （一）对于新建房地产转让，可扣除：　　1.取得土地使用权所支付的金额，包括：　　（1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款；　　（2）纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。　　　　2.房地产开发成本　　3.房地产开发费用——期间费用，即销售费用、管理费用、财务费用。　　（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：　　房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内　　这里的利息注意两点：　　①不能超过按商业银行同类同期银行贷款利率计算的金额。　　②不包括加息、罚息。　　（2）纳税人不能按转让