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土地储备与利用 主讲人：周丙娟 副教授 江西农大国土学院 Email：zbj9952@163.com Tel 主要内容 土地基础知识 土地储备 土地储备制度 土地储备模式 土地储备融资 储备土地临时利用 附：典型案例思考分析 （三）土地用途管制 （三）土地储备法律原则 1、合法运作原则 2、资源优化配置原则 3、可持续发展原则 4、土地使用权竞争性出让原则 5、社会效益优先原则 （二）土地储备制度的产生、发展 （二）土地储备制度的产生、发展 （三）土地储备制度的运行 （三）土地储备制度的运行 （四）土地储备制度的重要作用 （一）土地储备融资现状 1. 融资渠道 2. 银行选择 3. 融资规模 4. 融资主体 5. 融资的一般流程 6. 融资资金的管理及使用 （二）土地储备融资困难 1. 贷款期限较短 2. 融资难度逐年增大 3. 土地出让金地方支配量小 4. 融资主体单一 5. 融资方式单一 6. 土地储备业务的定位问题 7. 不同部门之间的协调问题 （三）土地储备融资思路 1. 增加土地储备融资业务主体 2. 建立统一的土地储备融资平台 3. 拓宽土地融资渠道 4. 增加融资资金使用的灵活性 5. 明确定位土地储备业务的性质 （三）土地储备融资思路 3. 拓宽土地融资渠道 ⑴ 土地证券：地方政府以收储土地的未来收益作为担保发行土地证券筹集资金，以此进行土地收购、整理、储备，使生地变为“熟地”，再通过出让土地获得收益。 ⑵ 土地信托：土地信托投资主要是指土地的所有者，将闲置的土地委托给信托人，从受托人使用该土地的收益中收取一定的红利，土地信托投资主要是在所有者没有能力开发土地的时候，为了获得稳定的收益而采取的措施。 ⑶ 保险基金投资：土地储备作为一种由政府担保的公益性投资，具有相对稳定的投资收益，对保险基金投资具有一定的吸引力，因此土地融资时可以实施保险基金投资获取一定的资金。 ⑷ 土地基金：地方政府设立土地基金管理机构，负责发行以城市土地未来收益流为担保的收益凭证，向社会公众筹集资金，并将筹得的资金委托给土地储备机构，进行土地的收储开发、经营等并将收益并入土地基金，使投资者获取一定的收益。 ⑸ 其他渠道：发行股票、与土地使用者共同开发土地等方式。 补充：《国土资源部 财政部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）》释义 《通知》主要内容 6、严格土地储备资金管理 加强国有土地收益基金的落实和管理，按规定比例计提，用于土地储备。 建立的依据：国发[2001]15号。 计提基数：缴入地方国库的招标、拍卖、挂牌和协议方式出让国有土地使用权所取得的总成交价款。 计提比例：由省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府确定，并报送财政部和国土资源部备案。 管理方式：实行分账核算。 使用方向：用于土地收购储备，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费以及前期土地开发支出。 【《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）：国有土地收益基金，是从国有土地使用权出让收入提取的专项政府性基金。土地收益基金是为完善土地储备制度，避免地方政府“寅吃卯粮”的短期行为，以对土地开发和使用进行长远规划而设立的专项政府性基金，由土地储备中心进行统一管理。】 小 结 昆明市明确责任，把政府储备土地临时绿化利用与日常管护有机结合，由度假区土储分中心授权委托涉及的居委会（甲方），签订《昆明滇池国家旅游度假区大渔片区收储土地临时绿化租赁授权委托书》，委托居委会对政府储备土地进行日常管理和土地的临时经营利用。 案例一： 　　 2006前，陕西省西安市三桥土地储备办公室将一块国家土地储备用地出租；2011年，出租这块国家储备用地被认定不合法，土地上的全部建筑物成了违章建筑。 案例二： 2010年的官告官案。2010年，安徽省芜湖市国有土地收购储备中心在拿到了地方发改委、国土局和建委的相关批文后，收储了处于芜湖市黄金地段的中江商场地块。随后有拆迁户认为收储是借公共利益之名行商业牟利之实，向安徽省发改委提出行政复议。安徽省发改委复议后撤销了芜湖市发改委的批文，认为芜湖发改委“同意中江商场开展前期工作”的批文，属行政越权，不得作为规划与拆迁依据。2010年6月，芜湖土地收储中心将安徽省发改委告上芜湖市镜湖区法院，要求法院责令安徽省发改委撤销决定书。 思考分析： 　　 1、土地储备机构能否当被告？ 2、是拆迁纠纷还是合同纠纷？ 3、是为了“土地储备”而征收、拆迁？还是因为征收、拆迁了而储备土地？ 谢 谢 ! 5、 规范土地融资行为 合理确定贷款期限