第1章不动产投概论.pptVIP

不动产投资分析 第一章 不动产投资概论 1.1 不动产与不动产业 1.2 不动产投资与投资方式 1.3 不动产投资分析的研究内容和框架 1.1 不动产与不动产业 1.1.1 不动产的概念与特征 1. 不动产的概念 是指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体，具有自然和经济双重属性。 从自然属性的角度来考察不动产时，不动产自然体包括土地、建筑物及其他附着物。 从经济属性的角度来考察不动产时，不动产是一种重要的资产，它总是在一定的社会关系中存在，作为生产力的组成部分。 2. 不动产的特征 （1）地理位置的固定性 （2）商品本身的惟一性 （3）使用寿命的长期性 （4）使用功能的多样性 （5） 投资消费的双重性 （6）房地产价值的相关性 （7）房地产投资的大量性 （8）房地产的合并及可分性 1.1.2 不动产业及其特点 1.不动产业的涵义 不动产业是以不动产商品作为经营对象，从事不动产开发、经营、管理和服务的产业。 不动产业涉及面广，与国民经济的许多产业都有密切的关系，其中尤以与建筑业最为密切。 2. 不动产业的特点 （1）房产、地产交易的不可分割性 （2）不动产投资的高度关联性 （3）投资数额大，回收期长，风险高 （4）易受政策法规的限制和影响 （5）开发经营业务的复杂性 1.2 不动产投资与投资方式 1.2.1 不动产投资的概念 1. 投资的一般含义 投资是一定经济主体为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为资本。 投资必须具备五个基本要素：投资主体、投资目的、投资资金、投资客体、投资方式。 （1）投资主体 投资主体，是指从事投资活动，具有一定资金来源，拥有投资决策权，享受带来的收益并承担投资风险的法人和自然人。 （2）投资目的 投资目的也就是投资的动机。 一般认为，投资主体不同，其追求的投资效益也不尽相同。 （3）投资资金 投资资金有两种来源：一是投资者自己的收入；二是通过各种途径来借钱。 （4）投资客体 投资客体即投资对象、或标的物。投资客体表现为多样性，可以是将资金直接投入建设项目以形成固定资本和流动资本，也可以是购买有价证券及其他对象。 （5）投资方式 投资方式指资金运用的形式与方法。投资可以运用多种方式，主要包括直接投资和间接投资、产业投资与证券投资等。 2. 不动产投资及其特征 不动产投资是指投资者为了获取预期不确定的效益而将现期的一定收入转化为不动产的经济行为。 不动产投资具有其自身的特点。 （1）不动产投资的巨额性 （2）不动产投资建设与回收的长期性 （3）不动产投资的高度风险性 （4）不动产投资具有较强的盈利性与保值增值性 （5）不动产投资具有较强的金融依赖性 （6）不动产投资具有较强专业性 1.2.2 不动产投资方式 按照投资主体，可以分为国家投资、企业投资和个人投资；按照投资方式，分为直接投资和间接投资；按照投资的用途，可分为地产投资、住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 1．直接投资 不动产直接投资是指投资者直接参与不动产开发或购买不动产的过程并参与有关的经营活动，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种方式。 （1）不动产开发投资 不动产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得不动产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。 ①按照投资对象 按照投资对象，不动产开发投资可分为地产开发投资和房产开发投资。 地产开发投资是以土地开发为主，利用土地的买卖差价和进行土地开发后出售或出租经营来获取投资收益的不动产开发与经营活动。 房产开发投资又包括住宅房地产投资、商业房地产投资、工业房地产投资等。 商业房地产投资的对象包括写字楼、商场、旅馆、酒店和各种娱乐设施等，这类房地产主要以出租经营为主，投资回报较高，通常是不动产投资的热点。 ②按照投资收益实现方式 按照投资收益方式，不动产开发投资可分为不动产出售、不动产出租（租赁）、不动产自营和混合型经营等形式。 不动产出售是不动产所有权（目前，对土地仅为使用权）的一次性出售，这类房地产项目以预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的； 不动产出租仅是不动产使用权的转让，它以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的； 不动产自营是指以开发完成后自行经营的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的； 不动产混合型经营是指以预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达