玫瑰国际商场定位报告.pptVIP

本项目基金转让价格预判 用商铺合理租金进行收益还原定价，租金按照目前市场水平，投资回报率取8%，出租率取85%，整体收购按照市场价格的70%计算，预计整体转让价格为49570万元乘于N倍。 根据项目的商业业态定位，就现有建设设计需要进行适当的调整 1、进一步合理设置部分出入口，保证项目未来经营空间；2、改变部分设备空间的位置，适当扩大商业经营面积；3、改进商场的消防楼梯布置方向，增加门面利用率； 项目物业其它需解决问题 停车问题： 本项目目前规划停车数量远不能满足商业空间的停车需求；荷载问题： 本项目如定位餐饮，可能需要对楼板荷载进行重新计算，同时预设好上下水、瓦斯及排污等设施。电容量问题： 餐饮电量消耗较大，需增容。 THE END * * 玫瑰国际 商场定位分析 Rose International Project Report 2007年10月 四川北路规划背景 虹口区政府对四川北路的规划远景： 建成以现代商业商务为带动、以文化休闲娱乐为特色的商业商务文化休闲街。分为南、中、北三个区段。南段以苏州河河口地区为核心，形成滨江沿河景观带以及与航运服务业相关的金融、保险、酒店等高档商务区，强化商务服务功能；中段依托轨道交通站点和综合商业设施，以专业化、特色化、规模化经营为重点，丰富商业业态，提高商业品位，形成集购物、休闲、娱乐于一体的综合消费区域；北段以多伦路、虹口足球场、鲁迅公园为核心区域，依托虹口足球场综合交通枢纽，挖掘和提升山阴路历史文化风貌区的资源优势，强化文化休闲、时尚展示、商业商务、都市旅游、交通枢纽等功能，建设文化休闲区域。 ——载自《虹口区政府对国民经济和社会发展的十一五计划》 四川北路规划布局 四川北路全段总共分为北、中、南三段，根据各段的地域特征、交通特征及环境特征，分别予以不同的商业主题。 来源于虹口区政府对四川北路的规划公示  四川北路交通环境 四川北路轨道交通特有的环境是多条线路在附近穿行，仅本项目周围就有多达四条地铁线路，同时临近的海宁路是主要的东西走向交通干道。 来源于上海轨道交通规划  四川北路人流特征 时间分布 春秋季平时 春秋季双休日 节日长假平均 四川北路 39万人次/日 52万人次/日 73万人次/日 在上海8大商圈中人流流量名列第五位 人流空间分布：四川北路人流是所有8大商圈中最为分散的，其主要原因在于目前四川北路沿线没有紧邻的地铁交通设施 人流结构特征： 20-39岁的消费群体为主，约占30%左右 性别相比较，男性约占46%，女性约占54% 购买能力，四川北路商圈的消费群体购买力最低 客流来源，四川北路消费群体主要为本区域的客人 人流波动特征： 四川北路人流主要集中在下午4-6点 轨道交通支持：因轨道交通为四川北路带来的客流仅为25.6%，是8大商圈中倒数第一但四川北路因出租车而带来的客流比重最高，约占22.94% 有效客流特征： 以购物、餐饮为目的的仅占23%，名列8大商圈倒数第三 且四川北路消费群主要消费时间集中在下午4点之后 四川北路商业分布 根据现有四川北路主要商业设施情况以及已知的再建或改建的商业设施情况而得，四川北路未来将形成北部以长峰商业中心为核心的购物中心形态商圈，中部以东宝兴路为中心的百货密集商圈，南部以几家大型地产开发商建设的商务及商业混合型商圈，而本案恰恰处于中部与南部商圈的交汇处。 四川北路商业业态现状 四川北路商业业态比例 综观四川北路的商业业态，零售业比重最大，包括综合商店、品牌专卖、小型商铺和日用百货店铺。 四川北路的餐饮业比重不高，已有的餐饮场所特色不鲜明，整体档次中等偏下，临近的乍浦路美食街曾经风光一时，但大量过时的中低档次餐饮供应使其日渐成为一个被人遗忘的角落。 娱乐休闲主要为一些小型电影院、俱乐部、棋牌室和网吧，选择范围狭窄。 服务业主要为银行、邮局等便民场所。 典型商业个案代表 东宝百货 项目地址：四川北路1666号 位 置：位于四川北路中段，地 理位置好 规 模：总建筑面积约6000平方 米，共5层 业 态：主要以女式服饰、化妆 品、箱包、小家电等为 主。 综 述： a、 面积不大，经营方式主要以引进品牌服装为主，业态丰富，人气较旺； b、 楼面柜台的布局比较合理，购物环境较好。 楼层 类 别 代表品牌、店铺 面积百分比 1F 化妆品 KAN