合肥华邦10项5项目提报（提报成功案例）.pptx

数字新景祥新景祥使命：致力为客户提供卓越的不动产解决方案，成为美好生活推动者。跨区域发展超过合约总面积超14 年 6330万平方米累计代理项目346余个2011年代理楼盘总销售金额超过255亿元 销售总金额超过1055亿元目 录一、大势解读二、属性认知三、整体定位四、营销推广五、产品优化六、新景祥优势大势解读2012，破八的中国走向何方2012两会主要经济目标：经济增长率8年来首次低于8%历年两会2009年2010年2011年2012年GDP目标8%8%8%7.5%拟安排全国财政赤字9500亿10500亿9000亿8000亿CPI目标4%3%4%4%广义货币(M2）目标17%17%16%14%失业率控制4.6%4.6%4.6%4.6%一则来自经济下行压力确实有所加大，二则亦是为经济转型提供空间。对于管理层来说，“拐弯”时的适当减速符合宏调预期。两会定调房地产：调控不动摇、价格合理回归2012年两会关于房地产的释放信号：调控政策再加码可能性低定调楼市调控不动摇，上半年地方调控政策难以松动当前楼价仍有下降空间对首次、合理购买需求给予定向放松楼市调控将长期化限购限价等行政手段的退出要等到房地产税等长效机制全面铺开两会后政策走向：中央短期偏紧，地方执行长期趋缓 1、温家宝总理：两会答记者问态度坚决，房地产调控再度定调 2、各部委：两会前后表态空前一致，中央内部分歧已经消除3、地方政府：二季度将处于中央严厉监督，下半年执行层面将重现松动 4、调控已进步入第二阶段，2012年总体政策面将比去年宽松 二季度政策面将持续高压两大根本矛盾未解，下半年地方执行仍将出现操作空间 其一，房地产行业在经济中仍占重要地位。 其二，地方政府土地财政格局未变。2012年以来地方政府政策微调情况汇总城市时间政策大致内容中山2012年1月调整住房限价厦门2012年1月调整普通住房标准重庆2012年1月房产税起征点提高从化2012年2月购房入户天津2012年2月调整普通住宅标准芜湖2012年2月购房补贴（已叫停）上海2012年2月调整普通住宅标准上海2012年2月上海房产税率分界线下调合肥2012年2月存量商办用地升级商服项目象山2012年2月变通限购令上海2012年2月居住证满三年可购第二套（已叫停）行业长期：全民投资时代终结，未来两大关键词 1、房产全民投资热潮终结，一二线城市将回归刚需时代前期投资过热区域供应相对过剩的局面已经形成。直接动用行政力量的政策调控使得房价只涨不跌的信心被击溃。2、房产税、保障房将是未来行业两大关键词 房产税全面铺开是必然趋势，将承接限购令退出后的政策空白。 保障房建设方向正确，但具体实施仍有诸多问题待解决。 行业短期判断 ：低位调整，各地方市场分化1、市场：刚需逐渐释放促交易量筑底回升，中高档需求缺位市场缺乏后劲2、城市：一二线城市经历调控后总体看好，三四线城市市场前景则有分化3、房价：去年已调价项目接近成本红线，未调价项目仍应有10%降价空间4、地价：溢价率已处历史底部，出让底价适当下调已成趋势贯穿2012年市场的压力：政策、资金、库存、预降1、政策压力：调控对于高端需求的抑制作用明显；形成中央严控与地方政府想松绑的政策博弈环境。2、资金压力：房企融资手段、渠道受制约，融资成本提高，房企保持业绩、资金链的销售压力加大。3、库存压力：多次购房和投资需求无法释放，低水平成交将对市场、房企构成压力。4、预降压力：消费者对楼价下行的预期被政策调控与复杂经济形势强化。2012的合肥地产，何去何从合肥熬过2011年底的寒流，迎来久违的春风，年后一轮刚需的释放后，市场仍在低位调整。合肥熬过2011年底的寒流，迎来久违的春风，年后一轮刚需的释放后，市场仍在低位调整。合肥已形成多城市副中心，城市势能分散，土地价值重估，形成多重评价标准曾经的东穷、西富、南贵、北匪——不同区位资源条件不同，呈现不同市场特征北：大盘新城发展滞后，大量土地存量，土地供应充足。北部西：供应稀缺土地基本开发殆尽，供应有限，存量充足西部东部东：消化存量发展相对滞后，土地供应充足，存量充足。南部南：新增供应南部滨湖吞巢湖，土地供应充足，市场热点。2012 年合肥楼市库存压力加大，消化周期持续攀升截至2012年2月底，合肥库存商品房达到创历史纪录的5.8万套左右，110平方米以上的大户型房源更是达到2万套以上，占总库存量的35%。根据目前的存量，按月均4000套的走量速度计算，目前存量至少需要14.5个月的消化周期,蜀山区存量为各区之冠。2012年合肥共有76家纯新盘入市，165家在售楼盘计划加推房源，36家项目计划加推商业类商品房源，后续库存压力持续加大。品牌房企市场份额比重增加，名企逐渐成为合肥市场领军者2011年品牌开发商共供应7571套住宅房源，约占合肥市总供应量