《带租约限制房地产估价若干问题探讨》.pdfVIP

带租约限制房地产估价的若干问题探讨 一、问题的提出 在实务操作中，无论商业还是住宅房地产甚至工业厂房，只要估价对象房地产带有租约限 制，都会对房地产价值产生影响。我们可以设想，有两处相邻房地产，其他条件一样，一处无租 约限制，另一处有租约，租约租金比市场租金低很多，作为购买者，会购买哪一栋? 《房地产 价规范》5．3．3第二款规定：“有租约限制的，租约期内的租金采用租约所确定的租金，租约 期外的租金采用正常客观的租金”。笔者认为这一表述略显简单，因为在实际工作中，我们碰到 情况是千变万化的，如果房地产估价师不加分析、判断，而简单地直接使用租约的租金进行测算， 容易使估价结果偏离客观价值，从而损害到相关人的利益。对于房地产估价师来说，在为客户提 供服务过程中，应拨开租约表象，把握估价对象的真实价值。 二、租约租金背离的原因分析 1、市场变化形成的价格背离 众所周知，房地产市场是动态的，特别是近几年更可谓是日新月异。受房地产交易价格的 影响，物业租金水平也在不断地变化，因此在签订租约时的租金与估价时点的市场客观租金在正 常情况下必然会存在一定的差异。 2、谈判过程形成的价格背离 租约形成过程是一个租赁双方谈判的过程。双方由于谈判技巧、谈判时的心态、附带条件 等各方面的因素会使得租约租金偏离客观市场，比如对行情缺乏了解的交易、急于出租的交易、 费用非正常负担的交易等，都将影响租约租金的形成，造成与市场客观租金的偏差。 3、利害关系形成的价格背离 租赁双方的特殊关系也将从很大程度上影响租约租金的价格水平。从个人而言，双方为利 害关系人，存在亲戚、朋友关系；从企业而言，双方为关联企业，存在资产纽带关系，由于存在 一定的利害关系，双方签订的租约租金也有可能与市场客观租金相背离。 4、主观恶意形成的价格背离 上述几种原因都是客观或主观非恶意造成的租约租金与客观租金的背离，均属于比较正常 的范畴。但近几年，随着经济的发展，在巨大的利益驱动下，一些恶意串通造假的行为也屡见不 鲜。一些业主为了抵押贷款，故意提高租约租金，从而使估价人员作出错误判断，以欺骗银行以 及其它借款人；或在企业改制过程中签订低租金租约，以达到低价收购国有资产的目的；或为了 逃避国家税收而签订低租金租约等等。房地产估价师在执业过程中应予以特别关注。 三、租约对房地产价格的影响 通常，从市场公平交易的角度来说，租约对房地产价格的影响是显而易见的。租约租金高 于市场客观租金时，对于买受方而言，未来能够带来的租金收益高于市场租金，作为等价交换， 他应付出高于正常买价是理所当然的；反之，当租约租金低于市场客观租金时，买受方将蒙受一 定的租金损失，则支付的价款必然低于市场价格。只有当租约租金与市场客观租金水平相当时， 对市场价格产生的影响才会降到最低，因此租约限制影响值在房地产价值评估中起到非常大的作 用。 但是，从另一方面说，租约对房地产价格的影响又不是绝对的。租赁合同是一种契约，除 规定了不可撤销条款的除外，租约一般可以解除，因此租约履约程度对租约限制影响值起到很大 的作用。因为租赁合同一般都有一些相关的违约条款，因此租约的履行并不是十分可靠，当租约 租金高于或低于市场客观租金的幅度过大时，租赁双方在权衡租金损溢与违约金孰大孰小后，都 可能提出终止租约，支付违约金，这时租约对房地产估价值的影响仅限于违约金。 四、租约租金的取舍原则 1、合法性 合法原则是房地产估价的首要遵循的原则。房地产估价师在执业过程中首先应判断租赁合 同是否符合中华人民共和国《合同法》的相关规定。对于合同的一些要件是否缺乏，《合同法》 第二百一十三条规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其 支付期限和方式、租赁物维修等条款”。是否规定租赁期限，《合同法》第二百三十二条规定：“当 事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定 期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。租赁 期限是否在正常范围内，《合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。 超过二十年的，超过部分无效”。在对租赁合同的有关情况进行详细了解后，对于明显不符合《合 同法》规定的，可向委托方提出后不予考虑；对于需要补充内容的，可向委托方提出进行补充后 再予考虑；对于租赁合同合法性问题，应在估价报告中进行披露。 2、真实性