重庆北部新区项目可行性研究报告.doc

劲力实业·纬联地产 《劲力实业?北部新区项目可行性研究报告》 第 PAGE 74 页 共 NUMPAGES 90 页 劲力实业·北部新区项目可行性研究报告 目 录 第一章? ?宏观经济环境研究 3 第二章? ?重庆市房地产市场情况分析 11 第三章? ?项目微观环境调查分析 51 第四章? ?项目定位分析 58 第五章? ?项目经济分析 65  劲力实业·北部新区项目可行性研究报告 项目基础资料 项目位于北部新区高新园人和组团K标准分区，总建筑用地面积为74081.8㎡。 用地性质：综合用地 项目性质：新建项目 容积率：≤2.5或2.7 绿地率：≥40％ 集中绿地：约6505.8㎡ 建筑密度：≤30％ 停车泊位：公建每200㎡一个，住宅每300㎡一个 开发商名称：重庆劲力实业（集团）有限公司 项目暂定名：[劲力实业·人和地块项目] 第一章? ?宏观经济环境研究 1．1．国民经济增长创94年以来新高 据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。 　　各产业全面增长。全年第一产业实现增加值431.32亿元，比上年增长4.7%，是直辖以来增长最快的一年；第二产业实现增加值1181.24亿元，增长16.2%，其中工业实现增加值927.51亿元，增长16.9%；第三产业完成增加值1052.83亿元，增长10.4%。 分析：2004年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展，也只有在这种良好的区域经济环境下，房地产业才能得以健康稳定发展。2004年，在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下，我市的房地产业整体发展良好，就是最好的例证。 1．2．银行利息及金融政策的变化和改革分析 （1）《住房公积金行政监督办法》（该办法于2004年5月1日起实施） 分析：城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦，同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，同时有利于消费者（参与缴交公积金的市民）合理使用公积金，这无论对于房地产市场的规范运作起到了重要作用。 （2）《商业银行房地产贷款风险管理指引》 日前，中国银监会公布并开始实施的《商业银行房地产贷款风险管理指引》中明确规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50％以下，月所有债务支出与收入比应控制在55％以下。同时，《指引》还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据业界人士称，银监会的这一《指引》提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按《指引》要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。 分析：房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。一方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另一方面也加大了金融机构的风险，因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估，该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑，同时减小银行的金融风险。 （3）《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》 分析：建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发