莲花山项目策划报告策划案.pptVIP

花园洋房 设计形式 产品说明 纵向差异化：完全不同于多层住宅 （层层退台、户户花园） 横向差异化：不同于别墅，但优于别墅 （避免单户层数过高，倡导平向交通） ——花园洋房的差异化特征—— 产品说明 花园洋房参考图片 产品说明 1、地下一层，地上5层 2、层层退台，户户赠送露台 3、一层送车库、地下室、花园 4、顶层小户型，MINI洋房 花园洋房设计理念 产品说明 洋房效果图示意 洋房剖面 洋房户型 花园洋房一层 花园洋房二层 花园洋房六层 坡地剖面示意 洋房效果图示意 宽景洋房示意 别墅示意 一|项目运作基本原则 站位高端，突出价值 借势大局，引领市场 在区域市场逐渐成熟，长春房地产价格稳步上升的前提下，制定以下开发策略： 二|项目开发策略 多拿地、慢开发、重品质、高溢价： * 借鉴龙湖地产的整体营销模式 打造营销三大“杀手锏”： 一、售楼处 二、样板间 三、示范区 三|营销模式 * 目的：制造紧俏感 运作：控制推盘量 分批推出（分期分组团分批次推出） 先登记，后排号，再选房（营造紧张气氛） 四|销售策略|造势策略 目的：弱化价格 运作： 营造高端形象，制造高品质高价格的形象 卖的不仅是房子，更有景观和生活 分批定价 强调附加值和赠送部分，让人感觉物超所值 五|价格策略 原则： 以住宅概念引入、示范区及推广配合销售组织到位为前提 1、以类比项目作为考照 2、结合市场设置合理的利润空间 3、本项目地段、配套、规模等优势的附加价值 价格定位 长春洋房项目分布图 复地·哥德堡森林 力旺·塞歌维亚 融创·上城 万科·上东区 万盛理想国 领秀朝阳·上院 长春洋房市场状况 市场认可度高 销售速度快 具有良好溢价能力 不受自然资源限制 是普遍接受的高端产品代表 棠棣 惠斯勒小镇 洋房产品价格建议 全市竞品供应楼盘主要有：哥德堡森林、中信城、力旺·塞戈维亚等，运用项目对标法对本案的洋房产品进行定价参考，本项目洋房价格可达6600元/㎡。 项目 均价 建筑 地段 户型 景观 花园 品牌 物业 配套 销售 综合 加权修正 比重 价格 本案 　 10 10 15 8 15 10 10 12 10 100 　 100% 6600 塞戈维亚 7500 8 15 13 9 12 11 11 16 9 104 7212 25% 1803 中信城 6800 12 16 14 10 13 14 13 16 10 118 5763 15% 864 哥德堡森林 6600 13 18 15 10 16 14 14 18 10 128 5156 25% 1289 棠棣 8000 9 16 12 10 12 13 12 15 10 109 7339 10% 734 惠斯勒小镇 9000 10 15 12 6 12 15 10 15 8 105 7845 25% 1910 六|项目投资分析 七|项目开发周期 项目分期 占地面积 （平方米） 建筑面积 （平方米） 产品类型 一期 50000 60000 洋房 二期 50000 60000 洋房 三期 50000 60000 洋房 四期 50000 60000 洋房、别墅 总计 200000 240000 洋房、别墅 八|销售进度（一期） 时间 销售时期 工程进度 销售率 2011年10-11月 积累期 开工 —— 2012年5月 开盘期 主体 40% 2011年6-9月 持销期 封顶 70% 2012年10-11月 二次强销期 入住 90% 2012年12月 尾盘期 100% 山水新城 醇美艺墅洋房 九|卖点整合 十|营销推广阶段图解 重点工作 阶段 工程 推广 10月（2011） 4月（2012） 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 预热期 筹备期 排号期及开盘期 持销期 二次强销 打桩、建售楼处 推广风格及案名确定 海报/户型图/折页等 冬季持销策略 促销活动 报纸广告投放 软新闻持续发布 广播广告 房交会 开盘 开盘 持续销售 加推 软新闻预热 户外广告发布 开工、建设 公交车车体广告 售楼处开放 销售物料完善 工地围板 示范区开放 报纸广告投放 短信平台 以老带新 演示完毕 谢谢观看 THANK YOU! 报告结束 土地规划利用 五横六纵 ?五横：东吉林大路、莲花山大路、长吉高速、长吉南线（国道302）、东南湖大路。（由于地形和建设用地的布局，合并了东吉林大路和雾开河东街）?六纵：英俊大街、雾开河大街、龙双公路、风景大道——月莲