某地块项目启动期战略与物业发展建议报告(PPT 119页).pptVIP

黄埔雅苑 每期开发均值：11.98万m2 启动规模：10.7万m2 启动配置：会所（售楼处） 波托菲诺 启动配置：会所 启动规模：7.1万m2 每期开发均值：11.98万m2 —— 案例 首期配置只有会所，配套和社区氛围没有展示， 销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度随之逐步加快 13.3 分期规模 主力户型 时间轴 2000.7 2002.1 2002.5 第一期 第二 期 第三期 第四期 2003.3 10.7 10.5 13.4 价格走势 9200 9000 9000 8500 首期配置：会所 总规模47.9万，首期启动10.7万，以后各期开发规模基本近似，首期配置只有会所。配套和社区氛围不能充分展示，销售期较长。以后各期规模逐渐递增，销售速度加快。 万M2 107-126的3房 128-223的3-4房 120-130的3-4房 128-137的3-4房 黄埔雅苑开发进程表 3-4 19 分期规模 物业类型 时间轴 2002.1 2002.9 2002.7 2004上半年 第一期 6-7 2003-11 7.64 2.7 1.6 高层 25000 15000 12000 9000 8500 9000 高层豪宅、多层花园洋房、townhouse、house 首期开发周边生活配套不足，居住气氛不浓，项目三条产品线开发规模均较小。随着一期社区环境成功营造，项目三条产品线同时放量增长一倍。 万M2 第二期 多层 House 天鹅堡 纯水岸 天鹅堡 纯水岸 首期配置：会所 波托菲诺开发进程表 “以小博大”模式： 划定区域，极尽展示 社区优势展示到位 启动模式 模式三：以小博大 典型案例：万科四季花城、星河湾、F.天下 适用范围： 一举奠定大盘气势 突破区域，迅速建立社区形象 理论基础： ——新经济学观点：消费者以广义的幸福而不以财富为终极需求 案例 项目发展背景特征 举措 评点 万科四季花城 城郊结合部 离深圳主城区30分钟车程 与主城区房价差2000元 市中心中收入阶层 开放式商业街 社区环境 特色产品 万科品牌 适应于城市中心房价高，中收入阶层对房价的承受力弱，但又重视产品品质和居住环境以及生活氛围 可借鉴因素： 商业街与住宅区有机融合 四季花城 每期套数均价值：641套 启动配置：300米花城商业街 每期开发均值：7.57万m2 启动规模：7.64万m2 8.84 4.25 分期规模 物业类型 时间轴 1999年 2000初 2000-10 2001-10 第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期 第六期 9.16 2002-5 2002-9 2001-5 7.64 9.13 8.39 5.58 多层普通住宅、低层花园洋房、联排别墅 首期开发规模较大，前期一年推一期，后期一年推两期，分期开发的规模和节奏以市场可以接受的容量和房地产开发的一般规律进行开发，有效保证项目的可持续发展。 万M2 万科四季花城开发进程表 价格走势 4100 4800 3800 3950 3900 3300 3600 首期配置：交通、商业花城街，提供日常服务 项目展示模式借鉴 “以点带面” “以小博大” “画饼”模式 低成本营销手法，比较适用成熟区域 体验经济的萌芽状态 地产营销初始阶段的产物 结论： 立足本项目的“基本点”本项目适合的模式为：“以小博大”的启动模式 以展示区情景让消费者提前体验和感知到整个社区的 气势和气质达到满足满足成本经济、市场消化、规模展示三大要求的目的 “以小博大” 型大盘启动期展示核心点 核心展示点：300米商业街＋会所＋局部示范区展示 形象＋绝活 感知价值 案例一：四季花城 特色商业街＋产品展示 —— 以个性特色商铺为主，创造悠闲雅致的消费环境。 —— 可想象的生活 社区商业特点： 1、社区商业街—花城商业步行街主段位于社区大门口，业态相对安静，无明火餐饮，与社区规划限制有关。 2、商铺面积基本产权单位为40-80平米。铺位划分面积小，可随意合并与分割。 2、四季花城作为新建社区，家居装饰类业态超过日常购买类，仅次于日常服务类。新建社区特有的业态表现明显。 3、北门商铺后期推出，现多数空置。规划允许明火经营。 沿街商业共67家（未售16家），总面积2635平米。社区商业纯粹满足社区内需求，主要业态为日常服务、家居类以及日常购买类 核心展示点： 约一公里长的沿江木栈道 环绕整个社区的水系 首期精致产品一次性建成 商业街 会所 形象 ＋ 绝活 感知 价值 案例二：星河湾 展示点 ——环绕整个社区的水系： 首期精致产品一次性建成推出 展示点 —— 会所、商业街： 展示点 —— 约一公里长的沿