某置业项目营销策划方案(PPT 105页).ppt

WHAT？ 做什么？ 一、WHAT之项目营销推广总体策略： 基本战略思路： 5、利用价格杠杆，中开高走，高调推广 1、正式销售前，建立项目高端形象，树立品牌 2、通过全方位立体营销及创新营销方式造成深度渗透 3、“眼球经济” 与“洗脑体验”齐头并进，攫取市场份额（事件营销） 4、营销推广锁定目标客户，多线并行，立体营销 策略一：销售组织策略—抢时间,抢占市场份额，拦截对手目标客户的市场策略 策略二：产品领先、形象领先的竞争战略 策略三：价格策略—分阶段展示，做好项目的营销前置陈设，深入挖掘价值， 追求价值最大化的价格策略 开盘期策略： 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 关键词：市场份额 价值最大化 成长期策略： 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 关键词：价值展示 VS 价值最大化 一、WHAT之项目营销推广总体策略： 策略总纲： 一、WHAT之项目营销推广总体策略： 产品价值论策略： 项目的价值，第一是产品，第二是产品，第三还是产品，在这里真正显现。 领袖策略： 目前各楼盘对合六巢、白鹭洲公园等概念都有一定的借用，借媒体与其他楼盘对区域的炒作，以纯正英伦社区树立项目是真正高性价比高品质住宅的概念。 唯一性策略： 深化打造产品与配套，我们独特的卖点是不可复制的或是复制也来不及的。 时势策略： 注意推广时机的选择，审时度势，不断的跟踪相同潜质的对手的动向，保持我们的唯一性和领袖性。 竞争策略： 项目价格策略： 定价目标假设： 定价目标 利润导向 销售导向 竞争导向 利润最大化 目标利润 快打快跑 市场份额稳步增长 避免竞争 挑战对手 领导市场 √ √ √ 考虑价格因素的前提： 市场竞争因素： 领跑市场，一骑绝尘？ 跟随对手，稳扎稳打？ 价格战，迅速挤垮对手？ 发展商目标： 利润最大化？ 快速回笼资金？ 销售持续增长？ 二、WHAT之项目营销执行： 价格影响因素 分项权重 分项加权比值 一品尚都 新加坡御园 红叶花园洋房 香榭花城 区位地段 10% 0.01 0.00 0.01 0.00 规模 7% 0.00 0.01 0.00 0.01 交通 10% 0.01 0.00 0.00 0.01 生活配套 10% 0.01 0.00 0.01 0.00 景观环境 15% 0.00 0.01 0.00 0.00 户型平面 13% 0.00 0.00 0.01 0.00 物业管理 5% 0.00 0.00 0.01 0.00 噪音 5% 0.01 0.00 0.00 0.01 发展商知名度 5% 0.00 0.00 0.01 0.00 建筑立面 5% 0.00 0.00 0.00 0.00 交楼\工程 5% 0.01 0.01 0.01 0.01 营销推广 5% 0.00 0.00 0.01 0.01 分项权重合计 100% 0.05 0.04 0.07 0.05 各项目价格实现 5200 4800 5500 4700 比较价 4940 4608 5115 4465 参考权重 20% 30% 40% 10% 加权平均值 3862.9 根据各销售阶段的实际销售进度，采用分阶段展示，深入挖掘价值，追求利润最大化，以保证目标均价的实现。 价格策略方向： 方向一: 启动区，以3800元/平米入市，多层4300元/平米入市，目标价格4000-4200元/平米； 依据：目前城东区客户市场对于4000元/平米价格是一个价格心理坎；本项目希望能以价格引领的方式抢占市场份额。 方向二： 启动区策略，须依据下半年