个人理财第四章居住规划.pptxVIP

PERSONAL FINANCE;;;第四章 居住规划;第一节 居住规划的概述;陷入低首付款的陷阱，买自己负担不起的房子。 没有考虑未来的收入与支出的变化，购房梦功败垂成。 没有住房规划的观念，难以拟定合理的行动计划 若没有一个具体可行的购房规划，很难强迫自己储蓄 若不事先规划购房现金流，无法选择最佳的贷款配合。;;;;往往多数人都认为，在房屋款较为充足的情况下，还是会选择购房。甚至，对于很多中国家庭来说，有一处属于自己的房产是比较踏实的，也就是说购房能够产生很大的心理效用。 但是，购房却在客观上增加了购房者的压力。从理财规划的角度，需要采用科学、合理的方法来衡量比较租房和购房的，以此进行决策。 一般在理财规划上，采用的方法有两种： 年成本法和净现值法。;1.购房或租房的决策方法——年成本法;案例：年成本法;李小姐租房年成本 =10000×4% + 3000×12 = 36400元 李小姐购房年成本 =300000×4% + 400000×5.51% + 5000 = 37400元 租房年成本36400元 购房年成本37400元，因此租房更划算。;例 题：;租房年成本 =5500×12 + 5500×3% =66165元 购房年成本 =600000×3% + 600000×6% + 5000 - 100×100 = 49000元 租房年成本66165元 购房年成本49000元，因此购房更划算。;其中NPV为净现值 t为年份数 CFt为各期的净现金流 i为折现率;王先生最近看上了一套位于上海某小区的房子。该房可租可售。如果租的话，房租每年4万元（期初交纳），租期4年，押金1万元。而购买的总价是70万元，王先生可以支付30万元的首付款，另外40万拟采用6%的商业贷款利率向某行贷款，贷款15年，本利等额摊还；另外，购买该房的税费及装修费共需100000元，王先生估计居住4年后仍能按原价出售。王先生应该租房还是买房？（王先生年投资回报率是4%） ;分 析：;;租房的净现值较高，所以选择租房。;刚刚踏入社会的年轻人 工作地点与生活范围不固定者 储蓄不多的家庭 不急需买房且辨不清房价走势者;第二节 购房规划实务;第一步，与客户进行充分交流，确定客户有购房意愿，并了解客户购房目标； 第二步，收集客户的财务及非财务信息； 第三步，分析客户的财务状况，并作出评价； 第四步，帮助客户制定贷款规划； 第五步，购房计划的实施及调整。;可买多高价位的房屋？ ——购房财务决策;购房的面积需求 不必盲目求大 无需一次到位 量力而行;住房环境需求要考虑的因素： 所居住社区附近的生活设施 离上班地点或子女地点远近（学区房） 交通是否便利，是否邻近公交车站、地铁站 附近是否存在不利的环境、设施 该区位是否存在不安全的隐患;社区的房屋格局、房屋质量 社区的安全措施 社区的休闲设备 社会居住的邻里、人群 社会的物业费用、杂费 社区的入住率 社区的物业维修、取暖、生活设施;房屋类别：别墅、普通民居、公寓、平房等 用途：住宅、商用、混用等 方位朝向：采光、通风等 楼层：高层、中层等 装修：毛坯、普装、精装等 格局：复式、大厅小卧、小厅大卧等; 可负担房价 = [（年收入×负担比率） ÷房贷利率] ÷贷款乘数 此公式仅为简化公式，房贷利率越低，可负担的房价越高；储蓄率越高，可负担房价越高。 一般5 ～ 8较为合理。;例：王先生年收入为10万元，其中30%可用来缴房贷，房贷利率为6%，贷款成数为70%，则可负担的房价是多少？;可负担的购房首付款 =目前可用于购房的资产在未来购房时的终值+当前到购房时每年可供购房的收入在购房时的终值 可负担的购房贷款 =购房后每年可供购房的收入×年金现值系数 （n=贷款年限，r=房贷利率） 可购买房屋总价 =可负担的购房首付款 + 可负担的购房贷款 可负担房屋单价 =可负担房屋总价 ÷ 需求房屋面积 ;王先生预计今年年底年收入10万元，以后每年增长3%，每年储蓄比率40%。目前王先生有存款2万元，打算5年后买房。王先生的投资回报率10%，准备贷款20年，计划采用等额本息还款，房贷利率6%。 王先生可负担的购房首付款是多少？ 可负担房贷多少？ 可负担房贷总价是多少？;可负担的购房首付款：290059;可负担的贷款：568013;可负担的房屋总价： ＝ 29＋53.19＝82.19万元 房屋贷款占房屋总价的比率： ＝53.19÷82.19×100% ＝64.72% 可负担房屋单价 ＝82.19万÷100＝8219元/m2;李先生一家四口人，拟在沈阳定