房地产开发企业所得税政策解读专题研究分析.pdf

房地产开发企业 所得税政策解读 刘庆华 专题主要内容 介绍房地产开发企业生产经营流程 重点解读《房地产开发经营业务企业 所得税处理办法》（国税发[2009]31 号） 第一节 房地产开发企业经营流程 房地产开发与经营的多样形式 按开发对象分：土地开发、房屋开发、综 合开发 按开发项目分：单项开发和综合开发 按开发进度分：一次性开发和滚动开发 按开发方式分：单独开发、合作开发和委 托开发 按开发地点分：城市开发、城镇开发和农 村开发 房地产开发的生产经营流程 五个程序 七个阶段 设立 注册登记 开发 项目决策阶段 建设前期准备阶段 建设 建设阶段 经营 销售阶段 管理 交付使用 物业管理阶段 生产经营流程注册登记 1、工商注册--200万元以上的注册资本 2、开发资质 新设立的房地产开发企业应当自领取营业执 照之日起30 日内，持相关文件到武汉市住房 保障和房屋管理局核定暂定资质。 资质等级分为一、二、三、四级。 生产经营流程项目决策 1、可行性研究 政府是否批准此项目立项，银行是否同意 资金支持 2、项目的评估和决策 未经评估的建设项目，任何单位不准审 批，更不准组织建设。 生产经营流程前期准备 第一：获取土地使用权--正式启动项目开 发的第一步 第二、规划与设计--关系到项目是否符合 市场需要的重要一步 第三、征地及拆迁安置--也是取得土地使 用权后的第一步 第四、筹措开发资金--是征地及拆迁安置 后最重要的工作 第一、获取土地使用权 1、获取土地使用权的主要方式： ①行政划拨（国家机关、经适房、廉租房、公 益事业） ②兼并、收购等股权重组方式取得； ③旧城改造取得中标地块国有土地使用权； ④转让取得； ⑤联合开发并报有关主管部门立项、审批后取 得； ⑥通过司法裁决取得； ⑦出让方式取得（重点介绍） 第一、获取土地使用权 2、什么是土地使用权出让？ 政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有 土地使用权在一定年限内让与土地使用者 使用，土地使用者向市政府支付土地使用 权出让金的行为。 取得《国有土地使用权证》 第一、获取土地使用权 3、土地使用权出让的方式： 协议、招标、拍卖 ①什么是拍卖出让土地使用权？ 价高者得 ②什么是招标出让土地使用权？ 投标--评标--中标 ③有哪些土地使用权出让需通过招标或拍 卖方式进行？ 营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐 用途 第一、获取土地使用权 ④哪些土地使用权出让可采取协议方式？ 以市场价为基准，协商确定价格 ⑤有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方 式进行 工业用地、 文教卫体等到公益性、非营利性用 地、军事用地、市、区政府建设的社会微利商 品房 ⑥通过出让方式取得土地使用权后，是否就可 以处分该宗土地？ 不得处分 第一、获取土地使用权 4 、各类用途的土地使用权出让最高年限 是多少年？ 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年。 涉税问题：土地使用权证、出让金 第二、规划与设计 1、《建设用地