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房地产开发企业
所得税政策解读
刘庆华
专题主要内容
介绍房地产开发企业生产经营流程
重点解读《房地产开发经营业务企业
所得税处理办法》(国税发[2009]31
号)
第一节
房地产开发企业经营流程
房地产开发与经营的多样形式
按开发对象分:土地开发、房屋开发、综
合开发
按开发项目分:单项开发和综合开发
按开发进度分:一次性开发和滚动开发
按开发方式分:单独开发、合作开发和委
托开发
按开发地点分:城市开发、城镇开发和农
村开发
房地产开发的生产经营流程
五个程序 七个阶段
设立 注册登记
开发 项目决策阶段
建设前期准备阶段
建设
建设阶段
经营
销售阶段
管理 交付使用
物业管理阶段
生产经营流程注册登记
1、工商注册--200万元以上的注册资本
2、开发资质
新设立的房地产开发企业应当自领取营业执
照之日起30 日内,持相关文件到武汉市住房
保障和房屋管理局核定暂定资质。
资质等级分为一、二、三、四级。
生产经营流程项目决策
1、可行性研究
政府是否批准此项目立项,银行是否同意
资金支持
2、项目的评估和决策
未经评估的建设项目,任何单位不准审
批,更不准组织建设。
生产经营流程前期准备
第一:获取土地使用权--正式启动项目开
发的第一步
第二、规划与设计--关系到项目是否符合
市场需要的重要一步
第三、征地及拆迁安置--也是取得土地使
用权后的第一步
第四、筹措开发资金--是征地及拆迁安置
后最重要的工作
第一、获取土地使用权
1、获取土地使用权的主要方式:
①行政划拨(国家机关、经适房、廉租房、公
益事业)
②兼并、收购等股权重组方式取得;
③旧城改造取得中标地块国有土地使用权;
④转让取得;
⑤联合开发并报有关主管部门立项、审批后取
得;
⑥通过司法裁决取得;
⑦出让方式取得(重点介绍)
第一、获取土地使用权
2、什么是土地使用权出让?
政府以拍卖、招标、协议的方式,将国有
土地使用权在一定年限内让与土地使用者
使用,土地使用者向市政府支付土地使用
权出让金的行为。
取得《国有土地使用权证》
第一、获取土地使用权
3、土地使用权出让的方式:
协议、招标、拍卖
①什么是拍卖出让土地使用权?
价高者得
②什么是招标出让土地使用权?
投标--评标--中标
③有哪些土地使用权出让需通过招标或拍
卖方式进行?
营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐
用途
第一、获取土地使用权
④哪些土地使用权出让可采取协议方式?
以市场价为基准,协商确定价格
⑤有哪些土地使用权出让需通过招标或拍卖方
式进行
工业用地、 文教卫体等到公益性、非营利性用
地、军事用地、市、区政府建设的社会微利商
品房
⑥通过出让方式取得土地使用权后,是否就可
以处分该宗土地?
不得处分
第一、获取土地使用权
4 、各类用途的土地使用权出让最高年限
是多少年?
居住用地70年
工业用地50年
教育、科技、文化、卫生、体育用地50年
商业、旅游、娱乐用地40年
综合或者其他用地50年。
涉税问题:土地使用权证、出让金
第二、规划与设计
1、《建设用地
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