世邦物业接管验收专项培训教材.ppt

物业接管验收 2009年1月 　　 一、接管的准备工作 二、正式接管 三、接管验收与竣工验收的区别 四、接管验收的主要项目 五、遗留问题的确认 六、接管验收的标准 七、接管验收应遵循的原则 八、接管验收时应准备的工具 九、存在的常见质量问题分析 1. 派出专业技术人员前往工地现场了解情况，制定好接管验收计划。 2. 定期对施工现场进行检查，认真填写《现场检查记录表》，及时进行总结归纳，并向开发商及相关单位反映发现问题并协商解决办法。 3. 提前参与发展商申请的竣工验收和机电设备最终安装、调试工作，做到心中有数。 1. 待四方验收合格后开发商、物业公司、总包及监理公司开始正式进行接管工作。 2. 接管工作主要分设备、钥匙的实物接管及资料的接管。 3. 在正式接管前三天请开发商通知物业公司进行预检，待物业公司预检完成后，再正式进行三方接管验收工作，届时物业公司将出详细接管计划及时间安排。 4. 设备、钥匙的实物接管逐层进行，验收完项目马上封闭，物业公司负责管理（整体接管验收结束前，现场的成品保护责任及安全责任由总包负责），资料的接管同步进行。 7.3 施工设计资料： a) 地质报告书； b) 全套设计图纸； c) 图纸会审记录； d) 设计变更通知单； e) 工程预决算报告书； f) 重要的施工会议纪要； g) 隐蔽工程验收记录； h) 沉降观测记录； i) 其他可能会影响将来管理的原始记录。 土建结构检验 （1）主体结构 （2）外墙不得渗水 （3）屋面 （4）楼地面 （5）装修 水电设备设施的现场验收 （1）供配电系统的现场验收 （2）中央空调系统通风工程部分的现场验收 （3）消防系统的现场验收 （4）运输设备的现场验收 （5）管道燃气系统的现场验收 （6）电信系统的现场验收 （7）有线电视网的现场验收 （8）闭路监控系统等的现场验收 （9）给排水系统的现场验收 七、接管验收应遵循的原则 八、验收时准备的工具 八、验收时准备的工具 九、存在的常见质量问题 1. 给排水系列： 包括水管、水龙头、水表是否完好；下水道是否有建筑垃圾堵塞；马桶、地漏、浴缸排水是否畅通、有无泛水现象等。 2. 门窗系列： 包括框架是否平整、牢固、安全；门窗是否密缝、贴合；门锁、窗钩有无质量问题；玻璃是否防水密封等。 3. 墙面、屋顶、地板系列： 　　包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有否裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。  九、存在的常见质量问题 4. 墙面、屋顶、地板系列： 包括是否平整、起壳、起砂、剥落；有无裂缝、渗水；瓷砖、墙砖、地砖贴面的平整、间隙、虚实等。 5. 公共设施及其他： 包括垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗花、电话电线、天线、信箱等。  CB Richard Ellis | Page * 培 训 大 纲 接管验收的作用 通过接管有关物业文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，充分发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。 促使开发企业按标准进行设计和建设，达到工程质量要 求，减少日常管理过程维修养护工作量。 通过接管验收 和接管合同的 签订，实现权 利和义务的转 移，在法律上 界定清楚各自 的义务和权利。 一、接管验收的准备工作 一、接管验收的准备工作 4. 准备好接管验收记录表格 5. 事先协调开发商、总包，制定关于接管验收后遗留问题的处理方法及进场整改须遵守的管理规定，并签订遗留问题处理协议。 6. 成立物业接管小组 7. 前期资料的提供 8. 安全接管 二、正式接管工作 二、正式接管工作 5. 设备试运行 物业公司协同安装公司对设备进行试运行测试。 6. 遗漏问题及缺损项目的整改 总包负责对遗漏问题及缺损项目的整改， 并会同各方与物业公司进行复验。 7. 物业材料的接管验收 发展商委托物业管理时需向物业管理公司 移交相关资料 7.1 物业产权资料： a) 项目开发批准资料； b) 规划许可证； c) 投资许可证； d) 土地使用合同； e) 建筑开工许可证； f ) 用地红线图； 7.2 综合竣工验收资料： a) 竣工图（包括总平面布置图、建筑、结构、水、暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图）； b) 建设工程竣工验收证书； c) 建设消防验收合格证；