重庆上新山水商策划提案-63PPT.pptVIP

上新山水.商业策划提案 投资 欲望 一切皆源于财富的追逐！ 项目区位：两圈一带 第三产业成为重庆的主导产业，南岸区仍以第二产业为主 商铺分布图 A栋1层商铺 认准目标 一切为了销售 上新街片区市场调研分析 购买商铺的目的 市调结论分析 商业表现为经营业态相对单一，以餐饮、和其他的配套店为主，档次较低。门面面积多为30-50平米，面积小租金总价低为市场现状共性。 典型的传统区域生活配套商业。 沿线临街商铺都处于营业状态。少有歇业或转租的情况，普遍经营状况比较好。 购买目的，自用和投资比例基本为1比1 。 消费情况，目前来看94%以上均来自本区域消费。 分析小结 上新街片区临街商业属传统区域配套型商业 业态经营种类繁多,经营状况均较为良好 业态档次不高、处于偏下水平 整个上新街片区区域整体经济能力较弱,消费水平偏低 项目硬伤 产品设计 本项目的商业部分在设计上开间与进深比例的缺陷，A栋底层商铺开间不够宽、进伸狭长、并且在商铺的中间有薄壁柱，在使用上不好布局。B栋商铺情况稍好，但是1楼商铺面积过大需要很好的业态定位才能消化。另外A栋11楼、C栋5楼是典型的住改商，作为商铺卖相不好。 市场定位与具体销售环境的矛盾 整个上新街地区区域经济能力较弱，业态档次及消费水平总体偏低。 消费需求的矛盾 上新街地区是老工业及老居住区，居住环境、氛围相对较差。如有高端消费需求更倾向于环境优美的周边区域。 项目外伤 商业缺乏推广、市场认知度不够 前期住宅销售时没针对商业进行推广、从而使本项目商业部分市场认知度不够。 消费群的投资信心不足 因传统商铺投资的心态影响，非临街商铺投资比临街商铺投资风险要大。从而影响消费群的投资信心。 项目形象定位缺乏导视性包装 本项目距主干道隔着（双宏苑）住宅楼，支路入口没有形象定位的导向性指示。 目标客户分析 人· 【目标客户群】  分析结论 客户分为投资型和自用两种。在销售执行和推广传播的过程中，要注意针对不同价值诉求的客户进行定位跟踪，做到既能将二者的需求结合起来寻求恰当的价值平衡点，又能一分为二体现各自的利益优势。 【形象定位】 区域规划 A栋1层商铺 价格建议 综合周边市场情况，自身产品分析，以及业态规划利于销售的因素我们建议销售均价为： 7091元 销售目标及项目推出时间 销售周期：3个月 销售总目标：1700㎡×7091营销推广 在营销推广时，要尽最大努力尽可能多并且有效地拓展销售渠道，由于本项目住宅部分已经销售，聚集了一定的客户群体，在营销及推广环节上，必须狠抓住宅客户资源潜力，加强在已成交客户群体中的推广，通过各类PR活动及优惠政策吸引其主动实现项目人际传播、口碑传播。 推广序列（同时段整体推出） 销售渠道 1、现有售房部作为主要咨询点。 2、前期购买住宅的客户挖潜。 3、专人分地区拜访主力店进行招商工作。 4、重点专区（南坪、上新街、弹子石）巡展。 改进 在入口的醒目位置增设导视系统。 销售中心和项目围挡喷绘画幅更换增加商业氛围。 THANKS 周边楼盘商业分析 聚丰 江山里（正在销售） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业） 业态定位－－传统业态为主（重百超市进驻） 项目特征－－临街商铺+社区商铺（约28036方） 营销手法－－租售结合 客户来源－－主要是南岸区、次为九龙坡区、渝中区 目标锁定－－自用、投资者 市场单价－－1.3万元—1.8万元／平方米（套内） 租金情况－－55元/平方米㎡ 宣传推广－－户外／案场包装 主力面积－－90㎡的居多，可自由组合 周边楼盘商业分析 龙门 皓月（已经销售完毕） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业+休闲广场） 项目特征－－上新街最繁华地段／南山公路起点 营销状况－－销售100％，租赁100% 客户来源－－９０％来自南岸区 目标锁定－－投资者／自用者 租金单价－－80-100元／平方米（套内） 业态定位－－传统业态(餐饮\美容\美发\手机\二手房\蛋糕店) 形象店———新世纪超市 周边楼盘商业分析 骏龙苑（余量少\只剰几套） 物业定位－－综合型物业（住宅+商业） 项目特征－－上新街繁华地段 经营状况－－租赁100% 目标锁定－－投资者／自用者 租金单价－－100元／平方米（套内） 业态定位－－传统业态(普通餐饮\特色加盟餐饮\五金建材\美容美发) 销售单价－－1.5万元/㎡ ㎡ 周边楼盘商