城市经济文化背景.pdf

前 言 皖西日报社： 我公司受贵单位的委托，现对政务新区梅山南路与长安南路交口拟建的“皖 西新闻大厦”项目进行投资分析研究。 本投资研究分析的参考资料来源有：六安市政府部门公布的资料和相关的市 场调研。我司在依据六安市有关建筑定额和现在的市场售价与租金情况的基础 上，对项目进行投资分析，兹将《皖西新闻大厦项目投资分析报告》呈献给贵单 位。由于时间仓促，报告中定有不妥之处，请贵单位指正。 安徽高速房地产营销策划有限公司 二 OO 六年十一月二十八日 1 目 录 第一部分 城市经济文化背景 第二部分 六安市近三年房地产市场分析 第三部分 六安市现阶段房地产开发情况及需求分析 第四部分 相关楼盘项目市场调查 第五部分 皖西新闻大厦项目 SWOT 分析 第六部分 皖西新闻大厦“开发思路Ⅰ”（出让）投资效益分析 第七部分 皖西新闻大厦“开发思路Ⅱ”（划拨）投资效益分析 第八部分 开发思路Ⅰ、Ⅱ综合比较分析 2 第一部分 城市经济文化背景 一、六安市情概述 六安辖五县（寿县、舒城、金寨、霍山、霍邱）四区（金安、裕安、开发 区、叶集试验区），市域总面积17976平方公里，占全省总面积12.9%。 六安市区行政区域土地面积3583平方公里，市区行政区域面积为全省之最。 行政区内实际已经开发建设（市政和公共设施基本具备）的建成区面积 46 平方 公里，建成率仅1.28%。市区总人口175.5万人，仅次于阜阳市（181.77万人）； 其中非农人口 31.5 万人，仅占市区总人口数的 17.9%。六安城市人口密度 490 人/平方公里（175.5 万人/3583 平方公里），全省平均城市人口密度为 1471 人/ 平方公里，合肥已达2458人/平方公里。 截止2004年底，全市常住人口667.75万人，其中居住在城镇的人口140万， 占市域总人口的比重（城镇化水平）仅 20.97%，远低于全省的 27.81%。市区人 均居住面积13.32㎡。 六安常年外出流动就业人口达 107 万人，季节性外出务工者约 35 万人，大 部分人在省外从事劳务活动。可以预见，日益庞大的农村剩余劳动力人群异地城 市化现象将持续下去。 二、六安经济与历史文化概况 2004 年，六安市国内生产总值 228.8 亿元，人均 GDP 约 422 美元。考虑到 在外地打工收入汇入本地，六安市实际人均 GDP 应处于 600～700 美元的水平。 六安具有多方面的优秀文化——皋陶文化、楚文化、红军文化、茶文化、酒 文化等。其中以皋陶文化为主力。六安有著名的将军县，茶叶六安瓜片作为历代 的贡茶早已闻名遐迩，酒文化以霍山的百年迎驾酒为首。 三、六安城市规划发展概况 1.经济发