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第二章 物业服务的基础工作 【案例透视】 第一节 物业服务的早期介入 第二节 物业的接管验收 第三节 物业服务的招投标 第四节 物业服务合同 第五节 物业资料档案管理 【案例透视】 1999年8月月底，一天早晨，××苑小区物业管理处几名工作人员正准备将一围墙的门洞封掉，突然出现了一些外来人员上前阻拦，双方发生争执且僵持不下。经了解，原来这一门洞是以前在这里施工的人员为了方便进出小区，擅自开凿的。施工完毕后，由于房地产开发商与该施工队在费用的结算上存在分歧，问题迟迟没有得到解决。于是，该施工队就在小区围墙边的空房里住下了。现在，该小区已由物业管理公司受托管理。这一门洞的存在，对小区安全不利，存在着极大的隐患。为此，物业管理处决定将门洞封掉。但在着手实施时，就出现了文章开头的一幕。后来，该管理处多次与房地产开发商和施工队协商解决办法。该管理处物业主任向开发商说，如果这一门洞不及时堵上，会给来看房、准备买房和租房的客户留下不好的印象，影响房屋租售工作。同样，他向施工队解释说，小区房屋租售情况不理想，房地产开发商就很难回收资金进而与施工队结清费用，这对施工队也不利。只有将这一门洞尽早封掉，房地产开发商将房屋租售出去，才能与施工队结清相关费用，双方之间的问题才能尽快解决。这对房地产开发商、施工队都有利，也有利于小区管理处今后顺利开展工作。经过该管理处晓之以理、动之以情的解释。最终，这一事件圆满地得到了解决。试想：如果你是这小区的业主，你希望如何解决这件事呢？如果你是这家物业公司，你将如何处理这件事呢？ 【详解】 在物业管理的过程中，经常会碰到一些矛盾。特别是在早期介入或前期物业管理阶段，矛盾有时涉及三方或多方，处理时更要慎重。本案例中，小区物业管理处认真分析了当事双方的矛盾根源，阐明利害关系，最后促使问题圆满解决。 早期介入和前期物业管理是整个物业管理过程的重要组成部分，从工程施工阶段开始就需对物业进行有效的维护。本案例中的围墙门洞，如不及时发现并改正，将令购房者有所顾忌，影响房屋销售。物业公司在早期介入时，要与开发商明确双方的权利和义务，以免在问题出现时互相推诿。特别是在工程质量、配套设施问题上，不要让一些小问题从眼皮底下溜走，为以后的物业管理造成不便，甚至影响到业主的使用安全等。 第一节 物业服务的早期介入 1.1 物业管理早期介入的含义及其意义 1.1.1 物业管理早期介入的含义 物业管理的早期介入是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的规划、设计和建设等开发活动，并从物业管理者的角度提出建议，使规划设计既能够满足行业标准、又满足业主和使用人的需要，为今后的物业管理工作打好基础。 第一节 物业服务的早期介入 1.1.2 物业管理早期介入的意义 1.早期介入实现了物业开发建设与使用维护的“全过程”物业服务。 2. 早期介入在物业建设期间便实现了建房、用房、管房的有机结合。 第一节 物业服务的早期介入 1.2 物业管理早期介入的主要内容 1.2.1介入规划设计 1. 配套设施的完善 2. 水电气等供应容量 3.安全保卫系统 4.垃圾处理方式 5.绿化布置 6.消防设施 7.建筑材料选用 8.其他 1.2.2 介入施工质量管理 1.指导施工单位把好质量关 2.不断进行质量检查 3.掌握新物业的全部情况 1.2.3 介入竣工验收 1.介入物业的竣工验收 2.介入物业的出售准备 3.介入物业的正式出售 第一节 物业服务的早期介入 1.3 前期管理准备工作 物业管理公司在早期介入阶段的身份是“顾问”，居于从属地位，随着物业的开盘，其工作性质从“介入”逐步向“主导”过渡。 1.3.1 健全管理机构 物业管理公司应根据委托物业的用途、面积确定管理机构 1.3.2 规章制度的制定 规章制度的制定应依据国家和政府有关部门的法律、法令和文件，结合本物业的实际情况，制定一些必要的适用的制度和管理细则，这是物业管理逐步成熟并走向规范化、程序化、科学化、法制化道路的重要前提，也是实施和规范物业管理行为的当务之急。 1.3.3 建立完善的财务制度 物业管理公司在物业交付业主使用前，应根据有关法规及物业特点，拟定收费标准，制定一年的管理收支预算，筹措物业管理维修基金，建立完善的财务制度，有效控制管理经费和基金的收支。 第二节 物业的接管验收 2.1 物业的接管验收含义和作用 2.1.1 物业接管验收的含义 物业的接管验收是物业管理公司接受房地产开发商或建设单位移交的新建房和实行产权转移的原有房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。 第二节 物业的接管验收 1. 明确物业管理的责任和义务，通过