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3.0商业物业管理前期介入 3.1 项目 设计阶段 3.7 商户 装修管理 3.6 主力店 物业服务 3.3 商业物业 管理准备阶段 3.4 物业管理 市场调研工作 3.5 物业管 理成本测算 3.2 项目 施工阶段 3.1项目设计阶段 3.1.1 根据《商业管理房产技术条件》，结合 项目实际情况，组织相关的专业工程师进行图 纸会审，会审的重点放在高低压配电系统、水 系统、空调系统的划分及外立面的方式等。 ` 3.1.2 从商场日常经营需要出发提出合理建议 ` 商业物业管理在规划设计阶段就介入方案的修改、优化和决策，把平时管理实践过程中掌握的信息反馈给设计师，在设计时充分考虑到商业物业经营和管理的实际需要，提高设计品质。及时带来使用人和管理人长期积累的信息，对在规划设计中可能存在的不足和遗漏，在规划设计时或建设前提请开发商加以修正，使规划设计更合理。 3.2.1 物业竣工时验收疏忽会为后期物业管理造成管理难题 3.2 项目施工阶段 3.2.2 必须利用管理公司的专业能力实现长效管理 3.2.3 在商业部分内装施工阶段关注内容 3.2.4 在暖通设备安装、调试、接管阶段重点关注设备、管路安装质量，安装情况是否满足使用需求 3.3 商业物业管理准备阶段 提前策划 管理方案 建立完善 实用的服务 系统和服务网络 收集和掌握 第一手资料 3.4.1 主要调研内容 可比项目物业管理费收费标准，员工薪酬水平及专业能力，专业管理 水平，物业管理地方法规及行业惯例，物业服务特色，市场分包方水 平及能力等。 3.4.2 法规及政策调研 了解项目所在地工商、物价政策；涉及消防、安全及车辆管理的公安及消 防政策；了解商业物业水、电、气及供暖消费政策和标准；了解当地环保 政策要求；了解当地行业标准、物料价格、工程维修市场情况等。 3.4.3 编制物业服务市场调查报告 1)本地物业行业概况、当地的法规和政策；2)本地物业管理市场的消费习惯和消费水平分析；3)物业管理支持资源的调查分析;4)主要竞争对手(相似楼盘)的物业管理情况分析; 3.4 物业管理市场调研工作 构成 3.5.1 商业物业管理成本的主要由以下方面构成 1)人工费用2)环境卫生费3)治安防范成本4)绿化养护成本5)公共设施设备维保费 6)公共能耗费用 7)管理费用8)保险费。9)不可预见费。10)管理酬金。11)税金 3.5.2 由于商业物业管理中涉及众多业态，各业态的物业管理界面不尽相同，因而它们的物业管理成本是不一样的。因此，商业物业管理测算较住宅、写字楼物业费测算要复杂。商业物业费测算前必须确定下列条件： 公司管理架构、管理模式和薪酬体系确定； 水、电、气等能源费用收费标准和政策明确； 物业项目的经济技术指标明确; 各商业业态管理界面确定； 服务内容及服务标准确定等。 条件 3.5 物业管理成本测算 3.6.1 前期管理阶段主力 店物业服务的主要内容 1）协助招商部门与主力店的租赁谈判，重点协助审核租赁合同中涉及商业物业管理的相关条款，如：主力店工程设施设备类型、使用界面（如独立使用或共用等）；2）进行物业管理合同谈判，重点确定双方物业服务界面和管理费标准；3）协助招商、项目开发公司与主力店的进场技术对接，保证主力店顺利进场装修施工；4）对主力店装修施工进行监管，保证现场施工秩序，并符合有关技术规范和管理规定 3.6.2 正常经营阶段主力 店物业服务的主要内容 1）按照合同约定对主力店提供物业服务，收取管理费用；2）对主力店物业管理情况进行监督，尤其是消防管理及设施设备的维护保养，以消除各类安全隐患；3）协调主力店与其他商户、与政府主管部门之间的关系，维护其良好的经营秩序和经营环境；4）与主力店定期沟通，处理主力店提出的各类投诉；5）当主力店中止租赁协议时，协助各部门签订撤场协议，进行各类费用清算；并按照相关约定接收主力店经营场地。 3.6.3 不同业态主力 店物业服务界面要点 主力店在大型商业物业内所占面积比率高，客流量大，涉及业态广，是大型商业物业内重要的客户。各商业物业对主力店的管理方式多样，所涉及的管理界面也不同。如： 超市 百货 餐饮 KTV、电子娱乐、影院 建材、家居 电器卖场 3.6 主力店物业服务 Add Title Click to edit title style Click to edit title style Click to edit title style Click to edit title style Click to edit title style Click to edit title style 开业前3-4个月，成立