第五章房地产转让中产权问题.pptVIP

第五章 房地产转让中的产权问题 §1 房地产有偿转让中的产权问题 一、商品房销售 1、商品房预售 商品房预售的条件 商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品 房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或房价款的行 为.但必须符下列条件: (1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证; (2)持有建设工程规划许可证和施工许可证; §1 房地产有偿转让中的产权问题 (3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到 工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工 日期; (4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证。 商品房预售登记的法律效力 当事人以商品房预售合同未按法律、行政法规办理登 记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。 也就是说，登记备案不是合同生效的必要条件。 当事人约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件 §1 房地产有偿转让中的产权问题 的，从其约定。 2、商品房现售 3、禁止的商品房销售方式 返本销售 是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方 式销售商品房的行为。 售后包租或变相售后包租 是指房地产开发企业以在一定期限内承租或代为出租 买受人所购该企业未竣工的商品房的方式销售行为。 §1 房地产有偿转让中的产权问题 分割拆零销售商品住宅 一房多售 §1 房地产有偿转让中的产权问题 4、商品房销售合同中的几个问题 定金问题 (1)若签订合同时发现发展商不具备销售、预售资格， 购房者不具备购买资格，按无效合同处理，发展商退 还定金及利息，过错方赔偿损失。 (2)若购房者在约定条件下与发展商签订合同,但双方在 具体条款不能达成一致,则不适用定金罚则. (3)若签订认购书后,出现自然灾害,政府征用土地,变更 规划等原因致使无法再签订合同,返还定金 §1 房地产有偿转让中的产权问题 (4)定金不同于订金。后者没有保证订约的性质，一方违 约，另一方无权要求双倍返还，只能得到原额。 (5)定金不同于预付款。 (6)违约金与定金问题. 认购、订购和预订协议的效力问题 预约合同转化为本约合同必须具备二个条件： 一是它们具备商品房买卖合同的主要内容；二是出 卖人已经按照约定收受购房款。 §1 房地产有偿转让中的产权问题 商品房合同履行的抗辩权问题 (1)面积误差的后履行抗辩权 当事人应在合同中载明约定面积与产权登记面积发 生误差的处理方式;合同未作约定的,按以下原则处理: A.面积误差比绝对值在3%以内的,据实结算房价; B.面积误差比绝对值超过3%时,买房人有权退房,中止 合同履行。 面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）÷ 合同约定面积]×100% §1 房地产有偿转让中的产权问题 若购房人不退房的，产权登记面积大于合同约定面 积时，面积误差比在3%以内部分的房款由购买人补 足；超出3%部分的房款由开发企业承担，产权归购 房人。 若产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比 绝对值在3%以内部分的房款由开发企业返还购房人； 绝对值超过3%部分的房款由开发企业双倍返还。 (2)延期交房的后履行抗辩权 (3)规划、设计变更的履行抗辩权 §1 房地产有偿转让中的产权问题 5、购房人在签订合同时应注意的问题 签订合同前应严格审查开发商的主体资格 （1）开发商是否具备开发资格； （2）开发商、销售单位的名称是否与预售许可证上的 名称一致； （3）售房单位的签约人是否具备签字资格，是否是法 定代表人，若不一致，是否有法定代表人授权委托书 （4）若由中介机构代销的，是否有委托合同以及中介 机构的资质。 §1 房地产有偿转让中的产权问题 审查开发商的售房手续是否完备，“五证”是否齐全 应对合同进行全面分析 二、存量房地产交易中的产权问题 1、房地产交易的程序 签订书面合同 当事人应向房地产管理部门提出申请，并申报成交价 房产管理部门对有关文件审查，作出是否受理决定 审核申报的成交价 当事人按规定缴纳税费 §1 房地产有偿转让中的产权问题 办理产权登记 2、不能转让的房地产 权属有争议的 共有房地产，未经其他共有权人书面同意的 未经依法登记领取产权证的 已依法公告属于拆迁范围的房地产 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他 形式限制房地产权利的 案例分析 因房地产开发拆迁，开发公司在拆除了旧房后为吴某夫妻安置了一套拆迁安置房。并向吴某夫妻交付了安置房及该房的产权证明单、发票等用于办理产权证的证件。2003年5月26日，吴某夫妻与李某签订了房屋出售协议，约定由吴某夫妻将开发公司为其安置的房屋出售给李某，价格为80000元，李某预付订金20000元。协议