某项目营销策划报告(PPT 106页).pptVIP

茂华淮安项目营销策划报告;第一部分：市场分析;一、宏观市场分析;1、宏观环境分析;【城市经济发展前景】;2、宏观房地产市场分析;【商品住房销售量分析】;【商品住房销售价格分析】;【土地成交情况分析】;3、政策分析;二、区域竞争市场分析;项目名称;目前区域竞争项目容积率均在2.0以上，产品规划形态主要以高层（16-18层）、小高层为主。从图表中可以看出区域竞争当期供应量高层为9.6万平米，小高层为7万平米，多层为1.87万平米，其中高层和小高层占到了供应总量的90%。;房型;【区域需求分析】;水渡口板块;【区域客群分析】;从上表可看出，区域竞争项目总体量为389.4万平米，目前累计推出量为55.3万平米，未来市场潜在供应量为334.1万平米，随着区域盘体逐步放量，市场竞争将会异常激烈。;开发商; ※小高层主力房型为125-131平米三房；高层房型配比较为均衡，整个产品线配置均衡，兼 顾刚性和改善型需求产品； ※144平米以下房型去化率相对均衡，160平米以上大户型去化率较低，整体销售情况不甚理想。 ※销售均价仅高于香格里拉，处于区域较低水平。;【竞品项目分析/亿力·未来城/产品分析】;【竞品项目分析/亿力·未来城/营销分析】 ;【竞品项目分析/亿力·未来城/项目小结】 ;开发商;规划形式;【竞品项目分析/万达广场/产品分析】;【竞品项目分析/万达广场/产品分析】;【竞品项目分析/万达广场/营销分析】;【竞品项目分析/万达广场/项目小结】;开发商;规划形式;【竞品项目分析/淮海第一城/产品分析】;①客源构成;【竞品项目分析/淮海第一城/项目小结】;【竞品项目分析/中天花园/项目基础信息】;规划形式;优势：格局方正；有三个功能空 间朝南；所有卧室均带飘窗。 劣势：缺少生活阳台；无储藏间； 餐厅不是直接采光；主卫为 暗卫。;□户外大牌 □报纸（淮海晚报、扬子晚报） □DM □车身广告 □客户会活动 ;【竞品项目分析/中天花园/项目小结】;三、09年淮安房地产市场走势预测;四、市场总结;一、项目概况;一、项目概况;二、产品梳理;2、产品分析;【1.1期房型分析】;TD-3家 房型：三房三厅二卫 面积：160㎡;TD-3 房型：三房二厅二卫 面积：142㎡;Y-3 房型：三房二厅二卫 面积：130㎡;;;一、客群来源;一、客群来源;2、客群来源;购房力量 四象组合;2、目标客群聚集地;三、客群容量分析;区域类别;200㎡客户;142㎡、130㎡ 客户;95㎡客户;客户特性;第四部分：整合营销策略;1、我们的销售目标是什么？;4300元/平米;二、推盘方案;推案秩序说明：;3、推盘量统计;1、项目SWOT分析;※成本劣势 通过实现差异化的产品，强化品牌价值，展示产品包装形象和开发实力，来塑造项目高端形象，弱 化成本对竞争和终端目标市场形成的阻力。 ※配套劣势 通过完善项目自身商业、教育配套，借势政府东迁、水渡口CBD区域发展规划和万达商业来弥补周边 服务配套的不足，提升区域认知度。 ;【项目威胁化解】;2、核心竞争力构建;3、核心竞争力提纯;【竞品项目核心竞争力提纯方式罗列】;核心竞争力提纯结构图;【方向二】;【案名建议】 茂华·国际汇;四、营销策略;※用差异化的产品来塑造生活自身价值。 围绕产品五大体系和四大价值点展开，用权威营销来塑造生活品质标准。 ※用生活方式和生活文化来塑造生活附加值。 围绕“都会品质生活”概念，设置针对性的事件营销来演绎所倡导的生活方 式和生活文化。 ※用情境来体验生活价值。 利用现场实景营造和服务体验，通过情景体验营销来感受生活。 ※用客户圈层来兜售生活价值。 建立或者挖掘客户群体组织，通过圈层营销展开有针对性地生活兜售。;2、营销手段;【事件营销】;;;活动主题四：茂华国际汇生活艺术图片展 活动时间：9.13 活动内容：活动将展区分为茂华品牌展区、项目形象展区、生活文化展区以及客户互动展区，全面展示茂华提供和倡导的生活标准。 活动费用：5万元左右;;事件范例四：开盘活动;【情景体验营销】;体验形式一：生活体验专区;体验形式二：景观体验专区;体验形式三：商业街体验;体验形式四：优质教育体验;【圈层营销】;五、营销组织节奏;1、第一阶段（2009.6.10-8.15）;营销执行思路;3、第三阶段（2009.11.21-12.31）;平开，稳健拉升 拉大价差，各司其职，量利并行;各项定价参数选取;根据确定的各项目参数计算本项目的销售价格，公式如下： X=M/(A*A’+B*B’+C*C’+D*D’+E*E’+F*F’+G*G