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第三章 物业服务合同 第一节 物业服务合同的特征与种类 第二节 物业服务合同与相关合同的比较 第三节 物业服务合同的构成要件与订立 第四节 物业服务合同的内容与履行 第一节 物业服务合同的特征与种类 1、物业服务合同的含义 2、物业服务合同的特征 3、物业服务合同的种类 一、物业服务合同的含义 定义：物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议。 是物业服务企业进行物业管理活动的主要依据 是物业管理活动中服务者与被服务者、聘方与被聘方之间建立物业管理法律关系的一个重要文件 二、物业服务合同的特征 （1）物业服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同 双务性是指物业服务合同双方当事人依合同都须承担一定的法律义务，一方依合同享有的权利恰好是对方承担的义务 有偿性是指任何一方从对方当事人取得某种利益必须支付相应的代价 诺成性是指当双方当事人的意思表示一致时物业服务合同即告成立 要式是指依法律或行政法规的规定，物业服务合同应当采取一定形式或履行一定程序 二、物业服务合同的特征 （2）物业服务合同所涉及的服务内容具有综合性 涉及到的事务不是某一项，而是多项 其过程具有整体性、连续性 （3）物业服务合同的内容必须是合法的 内容应当体现当事人双方权利、义务关系的平等 内容不得同有关的现行法律法规相抵触 不得违反社会公序良俗 三、物业服务合同的种类 前期物业服务合同 《物业管理条例》第十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。” 业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同 业主委员会成立后，对原物业服务企业实施的前期物业管理进行全面、认真、详细的评议，听取广大业主的意见，做出是续聘还是另行选聘其他物业服务企业的决定，并与选聘的物业服务企业（原有的或另行选聘的）订立物业服务合同 第二节 物业服务合同与相关合同的比较 1、物业服务合同与委托合同 2、物业服务合同与雇佣合同 3、物业服务合同与承揽合同 一、物业服务合同与委托合同 定义： 物业服务合同，是指房地产开发企业或业主委员会委托其选聘的物业服务企业对物业管理区域进行综合管理与服务而签订的、明确双方权利与义务关系的协议（上一节） 委托合同，又称为委任合同，是指一方委托他方处理事务，他方允诺处理事务的合同 联系： 物业服务企业物业管理权的享有必须以业主的委托为前提，两者之间存在委托与受托关系是毋庸置疑的 一、物业服务合同与委托合同 区别： 合同的形式不同 合同的目的不同 合同的解除不同 忠实义务的负担不同 转委托的获得和受托人的数量不同 报酬的支付方式不同 合同法律后果的归属不同 合同的存续期间不同 二、物业服务合同与雇佣合同 定义： 雇佣合同，是指当事人一方在特定的期限内，为他方提供劳务，他方给付报酬的合同 相似点： 第一，与雇佣合同一样，物业服务合同也是提供劳务类的合同 第二，两者都是有偿及双务合同 不同点： 雇佣必须以给付劳务本身为目的，但提供劳务并不是物业服务合同的目的，只是进行物业管理的手段 三、物业服务合同与承揽合同 定义： 承揽合同是承揽人按照订做人的要求完成工作，交付工作成果，订做人给付报酬的合同 相同点： 承揽合同中承揽人为了完成工作必须付出劳务 物业管理服务中的部分特约服务本来就属于承揽合同的范围 在承揽合同中，订做人注意的是承揽人的人力、技术、设备等工作条件 两者都是双务、有偿合同 三、物业服务合同与承揽合同 区别： 首先，揽合同的标的是订做人要求承揽人完成并交付的工作成果，往往是有形的，而物业服务合同给付的内容是一系列服务本身，具有无形性 其次，订做人支付报酬是以承揽人完成符合要求的工作成果为条件的；而物业管理具有长期性，业主和非业主使用人交纳物业服务费并不是以完成工作为限制的 最后，根据《合同法》第二百六十八条规定，承揽合同中的订做人可以随时解除合同，而物业服务合同则不行 第三节 物业服务合同的构成要件与订立 1、物业服务合同的构成要件 2、物业服务合同的订立 一、物业服务合同的构成要件 委托人必须具备民事主体资格，具有相应的民事行为能力 双方当事人的意思表示必须真实 合同内容不得违反法律、行政法规，不得损害社会公共利益 合同必须采用书面形式 从事物业管理活动的物业服务企业必须具有独立的法人资格，且符合国务院建设行政主管部门规定的资质条件 二、物业服务合同的订立 物业服务合同订立的基本原则 平等原则 意思自治原则 公平原则 诚实信用原则 诚实信用原则 物业服务合同订立的程序 要约 是希望和他人订