2007年成都文殊坊商业地产项目市场调查报告全案.doc

PAGE 文殊坊商业地产项目市场调查报告全案 执行撰稿：冯钊 二00七年三月十日 目 录 第一部分：调查说明………………………………………………………………………P03 第二部分：文殊坊商业环境综述……………………………………………………… P06 第三部分：竞争性区域街区发展状况及分析……………………………………………P09 第四部分：成都商业物业销售模式调查…………………………………………………P10 第五部分：文殊坊项目区域性商业环境调查……………………………………………P41 第六部分：相关调查结论…………………………………………………………………P106 第一部分：调查说明 为了进一步完善与论证“文殊坊”商业部分的产品设计与商业定位，为项目商业部分的具体业态、业种规划提出建议，特针对“文殊坊”项目周边及临近区域商圈商业情况，从区域、商圈、数量、业态、业种、面积、租金等方面进行调查与分析，重点了解项目片区各业态、业种的分布，了解商业数量、面积等特征，从而摸清区域规律，为产品的准确研发提供帮助。 调查目的 了解“文殊坊”项目临近区域商圈，尤其是与文殊坊有着同等竞争性地同质化地产产品，如“宽巷子”“锦里”的主要特征及商业数量、经营状况、分布状况等一手资料； 分析“文殊坊”的商业情况分布、比例、面积等特征，为“文殊坊”项目的商业定位和业态、业种规划、经营管理提出建议； 为“文殊坊”项目的销售和招商工作提供参考。 注：由于“文殊坊”商业产品的特殊性（是一个立足于文化定位于旅游休闲的特殊性商业项目），所以本案将不再对文殊坊周为的小型零散商家进行调查和比对。 调查范围 调查范围：对文殊坊项目，约面积为18．62万平方米，合计279．3亩，进行商业情况分布和比例合理性的调查，另对“大慈寺”“宽巷子”“锦里”等同质化地产商品进行点式调查及比对。 具体街道： 文殊院街，文殊院历史文化保护区， 调查内容 一般个案调查内容：位置、业态、业种、面积、租金、销售状况、工程进度、商家入住情况。 重点个案调查内容：名称、位置、业态、业种、面积、经营情况、装修档次、租售情况。 沿街商铺业种划分 此次调查共计划分了12个业种，包括： 生活： 衣着类（服装、鞋类） 副食类（卤腌制品、纯净水） 医药类（保健品） 饭店类（小吃店、饭馆、面馆、糕点房） 茶楼类（茶楼、酒吧） 烟草类 调查方法 现场逐一调查。 第二部分：文殊坊商业市场环境综述及特色简述。 一、区域整体概念： 文殊坊－－文殊院历史文化保护区，作为成都市政府规划的三大历史文化保护片区之一、六大旅游休闲商业区之一，是中房集团成都房地产开发总公司倾力打造的以民俗文化、佛禅文化为主题，以川西街院建筑为载体的，充分体现老成都人文历史精髓的都市文化休闲旅游胜地。项目集旅游观光、休闲度假、餐饮美食、娱乐演出、特色购物、养生康体、古玩字画鉴赏收藏、会议研修、商务洽谈、展览展示、中外商务信息和文化艺术交流等功能于一体，以横贯古今的时空跨度和参与、体验的游憩理念，诠释和传播古老成都的人文风貌、民俗风情和休闲文化精蕴，是展示成都特质、代表成都文化的名片，是成都市民怀旧寻古、休闲娱乐的上佳之地，海内外游人宾客认识成都、体验成都休闲文化的重要窗口。 文殊坊位于成都市主城区青羊区，日人流量26万左右，旁侧紧挨“骡马市商圈”和“金牛商圈”、“火车 北站商圈”，双向四车道交通主干道，人车分流，绿化隔离带，交通顺畅，车位充足，东西互融，南北贯通。片区内交通网络明细，距成都百花潭公交站、金沙长途客运站、火车北站、双流机场等都十分便捷。 二、项目概念特色： ■历史特色：文殊院历史文化保护区位于成都历史上的“太城”、今天的城市核心区域，具有深厚而优越的历史人文地理条件，形成了无法复制、不可替代的特殊化和差异化特征。3000年前，这里是古蜀王城；1700多年前，刘备在这里开坛称帝，是古成都的中心；1400多年前的隋代，文殊院在此开山立庙；自唐宋到明清，它是宗教、商业、民俗生活的中心，“太城”之所在；在民国，它是官宦名流、精商巨贾的汇聚之地。至今，区域内仍保存着和即将恢复的大量寺庙、院落、古街、老巷，凝聚了成都古老而厚重的辉煌历史。