保障性住房的市场化柳运作研究.docVIP

PAGE PAGE 1 厦门市保障性住房的市场化运作研究 龚晓华 龚晓华：厦门大学经济学院教授。 本文是厦门市社会科学院资助研究课题《厦门市社会保障性住房进入市场化运作研究》（课题编号：厦社课研I2009I10号）的主要成果之一。 [内容摘要]自2006年以来，厦门市在全国率先建立了覆盖全体市民的社会保障性住房 制度。该制度的目标是为本市贫困家庭提供住房，并解决本市低收入和中低收入家庭的两个“夹心层”住房困难问题。但在具体实践中，如何提高厦门市保障性住房建设的效率，仍然是一个有待研究的课题。本文深入探讨了厦门市社会保障性住房的租与售、“补人头”与“补砖头”、保障房建设模式和可持续运作等热点问题，并得出结论：只有充分发挥市场机制的作用，才能保证厦门市保障性住房建设的不断完善和可持续发展。 [关键词] 厦门市 社会保障性住房 市场化 一、引言 从经济的角度来看, 住房作为一种商品,具有消费品和投资品的双重属性,可以在市场上交易。而从社会的角度来看，住房是一项人类最基本的生存需要,它具有福利性和公益性等特点，许多国家更把获得适当住房的权利视为一项基本人权。但是在市场经济条件下，住房市场总有失效的时候，它必然导致住房短缺，社会住房分配和消费的不公平必然出现。于是政府的公共住房供给就成为必要。公共住房的提供可以采取多种多样的优惠形式，如对租金或房贷的津贴、对开发商建筑成本的津贴、国家土地的无偿出让，以换取低成本公共住房、对基础设施的改造与更新等等。 公共住房是一个政治商品。一个国家公共住房政策的形成是这个国家主流政治观念的体现，同时也是这个国家多种经济势力博弈和经济演变的结果。因此公共住房政策也就因国因地区而异，任何一个国家或地区公共住房的提供模式都可以从历史的和经济的角度来较好地解释。不论公共住房以何种形式提供，好的公共住房都是有形的、可见的和可让人感受的，它代表的是政府的能力和形象。近半个世纪以来，西方主要资本主义国家的公共住房计划总体是萎缩的，而在亚洲的新兴经济体国家和地区中间，却不乏成功的例子，如新加坡和香港。新加坡和香港公共住房建设的成功，不仅归因于其符合国情的政策定位，还归因于其充分地利用了市场机制。 Chua Beng-Huat：Private Ownership of Public Housing in Singapore，Working Paper No. 63, April 1996, National Library of Australia. 本文旨在研究厦门市保障性住房建设的市场化运作。这里的市场化运作，指的是借助市场的各种要素和资源来提高保障性住房运作效率。文章将结合相关的政策、案例、数据资料，探讨厦门市保障性住房建设的市场化制度创新。结构上，文章首先概述我国保障性住房政策的定位，以及厦门市保障性住房的政策框架和现状，然后分层次地探讨厦门市保障性住房建设如何引入市场化运作机制，在政策化和市场化之间寻找均衡点，文章最后给出相关结论。 二、我国保障性住房政策框架 国家住房政策的主要框架是由四个标志性文件构成的：国发（1994）43号 文件《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、国发（1998）23号文件《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》、国发（2003）18号文件 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》 （简称“国六条”）和国发（2007）24号文件 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（简称“国发24号文”）。 前三个文件初步建立了面对不同收入层次家庭的住房政策体系：面向最低收入家庭提供租赁的廉租住房，面向中低收入家庭提供购买的经济适用住房，面向收入高的家庭提供购买或租赁的市场价商品住房；初步建立以提高职工购房能力的住房公积金制度、住房货币化补贴制度和住房金融信贷制度。但随着近几年我国城市化进程的不断加快，城市商品住房的房价不断飙升，在廉租住房、经济适用住房、市场商品住房三个层次构成的住房供应体系中，又出现了所谓的两个“夹心层”问题。 王朝晖：厦门市社会保障性住房简介，工作报告，2009年3月。第一个“夹心层”是,不属于廉租住房申请对象，但符合经济适用住房申请条件却又买不起经济适用住房的群体。第二个“夹心层”是, 王朝晖：厦门市社会保障性住房简介，工作报告，2009年3月。 在这样的背景下2007年国务院出台了“国发24号文”，该文件虽然没有从根本上解决所有住房政策“夹心层”问题，但从理论上消除了第一个“夹心层”的问题，即廉租住房和经济适用住房的供应对象都面向城市低收