10房地产交易相关知识.pdf

第十章 房地产交易知识 10.1 购房流程 10.2 如何选择房屋 10.3 购房贷款 10.4 房地产开发的利益相关者 10.5 开发商和业主的纠纷分析与诉讼实务 10.1 购房流程 （1） 制定购房预算  购房者在购用自住房屋时，必须根据自身家庭的储蓄、可获得的各类贷 款以及向亲友借款等因素，来估算自己的实际购买能力，最终确定所要 购买的房屋类型、面积和价位。购房者在制定购房预算时可从以下几个 方面入手：  估算家庭可动用的全部资金。  衡量家庭偿还贷款的能力。  考虑欲购房屋的面积。长期以来住宅商品房实行以建筑面积计价的 办法，但依据北京市《关于新建住宅商品房实行按使用面积计算售价的 通知》，从1997年7月1 日起实行按使用面积计算住宅商品房的售价，  购房者要仔细了解商品房建筑面积和使用面积的计算及换算方法。  调查有关物业管理的各项支出。购房者主要可参考《北京市普通住 宅居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价（房原（1997）第196 号），也可从亲友处探听。  确定购房时的税费支出，包括房产税、契税、印花税、土地使用税 和一些行政事业性收费。  准备必要的咨询服务费用，如公证费、律师咨询费等。 （2 ）收集购房信息、进行实地调查  从报纸、电视、杂志、房地产交易会和亲朋好友及房地产中介等多种渠道 尽可能授集所有关于期房和现房的资料，从中比较、挑选出自己满意的楼 盘，全面了解其地理位置、环境、商业网点密集度、生活便利度、附近的 学校、医院等，对其有一个感性认识。  实地调查主要需要了解的情况是：  开发商必须在工商局注册，有房地产开发企业的营业执照，并且在市建委 开发办取得资质审核证明或已有备案。  查询商品房的合法性，主要查看开发商的“五证”和“二书”，“五 证”指国有土地使用权证、商品房内 （外）销许可证、建设工程规划许可 证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证及经计委、建委  批准的立项报告、可行性研究等文件，“二书”指住宅质量保证书、住宅 使用说明书。  对于现房，要到现场亲自去查看其质量、户型、环境、交通状况等是 否与其广告符合，是否令自己满意。 （3 ）签订认购书，交纳定金  签订认购书是商品房销售程序中买卖双方进行的第一个实质 性环节，买卖双方所要签定的认购书的主要内容包括：认购 物业、房价（户型、面积、单位价格（币种）、总价）、付 款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、认购条件（签 定认购书应注意事项、定金、签订正式合同的时间、付款地 点、帐户、签约地点）等。  在签完认购书后，销售方应给购房者《签约须知》，内 容主要包括签约地点、所需证件、交纳有关的税费说明等。 购房者一定要认真阅读《签约须知》，明白需要做的事情。  在此过程中，买房者要交纳一定的定金，定金数额根据 购房款的多少不等。  一般情况下，签订认购书后约15日内左右，双方签订正 式买卖合同或契约，逾期购房者不签署，开发商有可能不返 定金，这是购房者一定要注意的事情。 （4 ）签订商品房买卖合同  这是整个过程中最关键的一个环节，购房者的权利和义务尽在其中。购 房者必须把想谈的、敏感的问题尽可能落实到文字上，签订的合同（契 约）条款一定要准确、清晰，特别是有关房屋面积、付款金额、付款方 式等关键性条款。  购房者在签订合同时，要坚持使用国家认定的商品房买卖合同的规 范文本，以防止在合同中出现欺诈行为。  除正式合同外，双方通常还要签订补充协议，购房者对补充协议一 定要特别重视，因为少数开发商就是利用补充协议来转嫁本应承担的责 任和风险，购房者对补充协议一定要做到字斟句酌，必要时请律师帮 忙。  补充协议通常包括的条款有：  限制买方擅自改变室内结构条款；  卖方因不可抗力延期交房免责条款（包括供气、供暖等）；