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REITs国外运用模式 及国内发展前景 一、REITs国外运用模式 （一）REITs结构发展??? 1.传统的REITs结构??? 实现了专业化管理，资产管理和运作、租赁服务、物业管理等活动都外包给独立的合约方。在这个结构中，REITs直接拥有资产。??? 图1：传统REITs结构 ??? 2.UPREITs结构??? 数个房地产企业共同设立一个经营性合伙企业，然后转让自有房地产，获取合伙企业的权益，间接拥有房地产。合伙人得以延迟缴纳税收，直至权益转换成现金或REITs股票时才需纳税。??? 在设立经营性合伙企业的同时，公开募集成立一个REITs，以融得资金换取合伙企业的权益，成为普通合伙人。此合伙企业可以通过增加有限责任合伙人的数目，从而扩大REITs的规模，迅速达到上市融资所要求的资产。??? 图2：UPREITs结构 ??? 3.DOWNREITs结构??? DOWNREITs与UPREITs结构相似，同样是传统REITs为了获得税收方面的优惠而演变而来，只是在此结构下，REITs直接持有和经营大部分房地产，而新购入或有限责任合伙人出资形成的房地产由下属合伙人实体持有。而REITs可以成为多个DOWNREITs合伙企业的普通合伙人。??? 图3：DOWNREITs结构 （二）美国 REITs 美国 REITs 的形态种类 一般来讲，美国的“房地产投资信托基金”，依据它的投资类型、组织型态与存续期限有以下几种分类方法： （1）根据投资对象不同 可分为权益型(Equity) 、抵押型(Mortgage)、与混合型(Hybrid)等三种基本型态。 权益型（Equity REITs）：直接经营具有收益性房地产的投资组合，主要收入来自租金，或买卖房地产的交易利润。权益型REITs 投资组合视其经营策略的差异有很大不同，常见投资的房地产类型包括购物中心、公寓、医疗中心、办公大楼、工业区、餐厅、旅馆、游乐区或混合型态等等。 抵押权型（Mortgage REITs）：这类REITs 主要是扮演金融中介的角色，将所募集的资金用于发放各种抵押贷款，收入来源是发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及参与抵押贷款所获抵押的房地产的部分租金与增值收益。由于投资标的是以放款债权或相关证券为主，而不是投资房地产本身，所以以利息收入为其主要收益来源，收益性类似一般债券，与市场利率的升降呈反向的变动关系。 混合型（Hybrid REITs）：混合型房地产投资信托基金就是权益型和抵押权型的综合体，其主要投资标的包括房地产本身及抵押放款债权，其中二者投资比率则由经理人依据市场景气及利率变动进行调整。 （2）按照组织结构不同 可分为契约型和公司型。所谓契约型的 REITs ，是指在信托人与受托人缔结以房地产投资为标的的信托契约的基础上，将该契约的受益权加以分割，使投资人取得表示这种权利的受益凭证；公司型的 REITs 是指设立以房地产投资为目的的股份有限公司，使投资人取得公司股份的型态，公司再将收益以股利形式分配给投资人。 （3）按照经营期限长短 REITs 依据经营期限，可以区分为有明确期限及无明确期限两种。 （4）按照股份是否可以追加发行 可将REITs 区分为开放型及封闭型。(应以是否可以赎回区分) 封闭型：REITs 被限制发行量，不得任意发行新的股份。 开放型：REITs 可以随时为投资于新的房地产增加资金而发行新的股份。 （5）按照投资标的确定与否分为特定型与为特定型。基金募集时，特定投资于某房地产或抵押权投资者为“特定型REITs”；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为“未特定型REITs”。 美国 REITs 的免税规则 房地产证券化的施行在美国已经有四十多年的历史。就 REITs 而言，其基金被视为免税主体，但首先它的组织方式、投资内容、收益来源与收益分配等，都必须符合一些严格的规定。如投资资产组合，规定至少 75%的资产价值投资于房地产等；且规定至少有 75%的总收益需来自房地产的租金收入或其出售收入等；又规定至少 30%的总收益不能来自于房地产持有期限不到四年就出售的收入、或股票或债券的持有期限不到六个月就出售的所得。 由上表可知，REITs 要享受免税的优惠待遇必须符合许多严格规定，每一规定都反映出当初 REITs 的设立宗旨，如果不符合上述规定，那么该 REITs 即如同普通的投资公司一般，必须缴纳公司所得税。 美国REITs 的操作程序 美国 REITs 的操作程序大致如下： （1）房地产投资信托基金公司必须先与建筑经理公司，或是专业的技术顾问公司签订房地产信托基金的基本协议和房地产经理契约。 （2）房地产投资信托基金公司必须选定投资标的物，并且进行开发计划的研究。 （3）房地产投资信托基金公司必须和