第7章控制性详细规划.pptVIP

* （1）《城市规划强制性内容暂行规定》 城市详细规划的强制性内容包括：规划地段各个地块的土地主要用途；规划地段各个地块允许的建设总量；对特定地区地段规划允许的建设高度；规划地段各个地块的绿化率、公共绿地面积规定；规划地段基础设施和公共服务设施配套建设的规定；历史文化保护区内重点保护地段的建设控制指标和规定，建设控制地区的建设控制指标。 （2）2006年4月1日颁布实施的《城市规划编制办法》第四十二条 条文中明确规定，控制性详细规划确定的各地块的主要用途、建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套规定应当作为强制性内容。 新《编制办法》的强制性内容 第6节 控制性详细规划的实施与管理 6.1实施 6.1.1概念 6.1.2实施情况（存在问题） 6.1.2实施情况（存在问题） 6.1.3 问题研究 　规划编制方面： （１）控规的前期研究普遍达不到一定的深度和广度.控规所需的前期研究内容很多是超出本规划的，规划委托单位和编制单位往往不会对深入的前期研究感兴趣，导致编制成果的水平良莠不齐。 （２）缺少“自下而上”的编制过程，尤其是大范围的旧城　改造往往调查不够，“自上而下”和“背靠背”工作过程,无法把握旧城改造的复杂性，只能宏观概括规划控制要求。 （３） 土地的权属与产权问题重视不够。城市中的土地都有相应的产权和使用权单位，因此控规中引入产权地块的概念势在必行。深圳的法定图则引入了产权地籍的概念。目前对于控规是否引入这一概念还存在着一些争论。 （4 ）重物质环境忽视社会经济因素，在确定土地的开发强度时，规划人员多考虑技术因素或仅仅抽象地考虑规划区内人口密度、建筑量等应控制的理想状态，忽视当地社会经济条件，能否为这些规划的实现提供支持。经济上的合理性和可行性考虑不足。 （5） 编制内容上只求满足开发建设的基本功能，而对城市美学和人的行为环境方面较少涉及；即使有此内容也是流于形式，而缺乏研究。 （6） 控规的编制的控制深度和控制要求、指标体系往往缺少针对性，标准统一，面面俱到。不必要和不成熟的控制指标，一旦批准反而被动。 （7） 指标单向控制的惯性思维方式，不能保证良好状态的另一方面的合理性和适宜的土地开发强度。实际开发可能偏向另一极端。 （8） 规划文本不够简洁准确，强制性内容（如“六线”控制、“三公”设施等）表示不清晰。用地适建表过于笼统，程式化。 （9） 区位分析和地价等经济分析不够。 实施管理方面： （１）规划难以实施。编制完成后不敢轻易审批，甚至存在审批后影响城市开发建设与改造现象（土地拍卖流标，土地性质的转换难）。控规的执行和修改法律化程序的强化是“双刃剑”。 （２）控规实施上取地块控制弃整体控制，妥协于市场选择的无序性和随意性；甚至有通过修改规划而使不规范的规划管理合法化。 （3）在时间紧、经费缺情况下，编制片面强调短期全覆盖，往往一次性委托面积偏大，导致编制工作粗糙，科学性、合理性不强。 （4）把控规看成一次性的静止规划，缺乏用动态管理的观念去认识控规，缺少跟踪反馈、方案的合理调整与优化难以实施。 6.1.4 建立面向规划设施的控制性详细规划编制制度政策体系 1. 由“终极蓝图”式的规划调整为“过程控规划” 2.在投资主体不明朗的情况下，可制定大地块的控制指标，而非细化到每个地块。 3.投资主体明朗后，在大指标指导下，再进行各个地块详细指标体系的编制 6.2 建设项目审批管理 由于国情和体制的历史与现实差异，各国所采用的城市规划管理制度都不尽相同。 美国——区划制度； 日本——土地分区管理体系 新加坡——总体规划 香港——分区计划大纲 6.2.1我国规划管理的一般程序 “控规”审批前，规划图纸和文本不直接决定开发的许可性，建设方必须申请用地许可和建设许可。 《城乡规划法》规定: 第四十条 在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。 四十一条 在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。 开发商获取土地使用使用许可证后向规划管理部门申请建设用地规划许可证，进行项目立项后，将规划图纸报规划处审批。 6.2.2规划审批管理中存在的主要问题 我国规划控制的审批享有较大的自由裁量权。 城市规划可以提供给规划控制和管理的依据主要还是轮廓性的，其确定性、严密性都不够，需要由规划行政主管部门根据规划原则和技术性规范，在个案分析的基础上加以定夺。——