农村房屋转移若干法律实务探讨.docVIP

. .. 浅议农村房屋买卖、继承、赠予中存在的法律问题 简阳市人民法院石板人民法庭 陶 军 当前，随着社会经济的发展，城市化进程的加快，因土地升值、拆迁补偿、离婚、分家等原因引发的农村房屋买卖、继承、赠予纠纷日益增多，但现行法律对农村房屋转移的规范不多且杂乱，使司法机关在处理这些案件感到为难，出现的判决也是多种多样。本文将就农村房屋买卖、继承、赠予三个方面涉及的相关法律问题进行探讨，提出一些不成熟的观点，请大家指正。 一、农村房屋买卖合同的效力问题 根据2007年10月1日开始实施的《物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。在《土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该条第四款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。”由此可以得出结论，法律并不禁止农村房屋的买卖和出租。而且根据《民法通则》和《物权法》相关规定，房屋作为公民的个人财产，依法对其有占有、使用、收益和处分的权利。自然农村房屋作为农民的个人财产依法可以买卖。 但是，农村房屋买卖必然涉及到宅基地使用权的问题。而根据《物权法》第一百五十二条的规定，宅基地使用权的主体具有限定性。从现行立法看，宅基地的使用只限于农村集体经济组织的成员，外乡村的农村村民除了将户口迁到本村才可能获得该项权利。宅基地使用权的转让也是不得向本集体组织之外转让的。这就与宅基地使用权的权利内容（如依法附随房屋出让宅基地使用权的权利）相互矛盾。在实践中，很多法院的做法是：对能够办理宅基地使用权转移登记的房屋买卖认定有效，对在法庭辩论终结前不能办理该项权利转移登记的房屋买卖认定为无效。也有的法院以城镇人口购买农村房屋买卖无效为原则，有效为例外；有的法院认为合同无效，但判决房屋不必返还。 笔者认为，在处理农村村民将自己所有的房屋出售给外村人或者城镇居民合同纠纷时候，重点在于化解矛盾。从维护社会稳定和平等保护当事人权益，鼓励诚实守信出发，妥善对合同效力做出认定。根据合同法和最高院关于适用合同法若干问题的两个司法解释的精神，能够作为有效合同处理认定的，法院应该维持合同的效力，不能简单根据“房地一体，农村宅基地不得买卖的规定”认定合同无效。特别要注意的是，如果该村已经全部被征收，土地已经转为国有土地的，村民与外村、城镇居民签订的房屋买卖合同因不再有身份限制，合同有效是无用质疑的。 在1982年《村镇建房用地管理条例》颁布前，农村房屋买卖中宅基地使用权随房转移，不必办理批准手续，在这之前的房屋买卖，法院不能因为没有办理宅基地使用权转移登记而认定为无效；该条例实施后，根据该条例就必须经过批准才能进行房屋转移。没有经过批准，宅基地使用权不能随房转移给买主。但没有批准的房屋转移，并不当然无效。在我国，物权法肯定肯定了房屋和土地是两个所有权的客体的立场，是两个分别存在的“物”。房和地既为两个物，那么并非必然一体成为交易的对象。并且我国法律并未规定集体土地使用权和房屋所有权主体必须一致，国土资源部出台的《关于加强农村宅基地管理的意见》禁止的是购买宅基地是行为，而非房屋买卖。《土地管理法》第六十二条第四款规定农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准，也并没有禁止农村房屋的出卖。按照私法中的“法不禁止，权利得自由行使”原则，农民原则上可以出卖自己的房屋，购买者可以是本村村民，也可以是其他人（包括城市居民）。但同时明确，农村村民转让买卖的只是房屋，而不是宅基地，购买者要使用和房屋相关的宅基地，要经过该集体组织同意，并经相关人民政府批准。如果但对以买卖房屋为名，实则是为了拆旧建新，变相买卖宅基地的行为，法院坚决不予保护。如果农村村民自愿转让房屋，理应明白在转让后将不能再申请宅基地，自行承担其后果。 农村房屋继承或赠予后的问题。 《土地管理法》规定，宅基地和自留地、自留山，属于集体所有，因此农村村民使用的宅基地，所有权属于集体所有。公民不能把宅基地作为遗产继承的，只享有使用权，在公民死亡后，宅基地理应交还给集体，而房屋是公民个人合法的财产，依法可以继承。公民继承了房屋，那么宅基地的使用权就随之转移个新的所有人。在这种情况下，一个农村村民就有可能拥有两处宅基地使用权，而《土地管理法实施条例》规定继承房屋后导致土地使用权转移的必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，经审核后，由相关部门办理宅基地使用权变更登记手续，换发新证。而我国《土地管理法》第62条规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地……”在这种情况下，相关部门是否为其换发新证呢？如果继承房屋的人为城镇居民，相关部门是否也应该为其换证呢？目前，在法律上没有明确的规定。笔者认为，在房屋继承中宅