第四节不动产登记制度概述.pptVIP

* 不动产物权登记制度 * 一、不动产物权变动的基本规则 1、以登记要件主义为原则，登记对抗主义为例外。 物权法第9条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。” 2、登记要件主义是指未经登记，不发生不动产物权变动的效力，但并不影响合同效力。 第一，未经登记，不能发生物权效力。 第二，未经登记，并不能影响合同的效力。 案例：甲乙订立建设用地使用权抵押合同，但并未办理登记，甲事后未能及时向乙返还500万元借款，乙主张抵押权实现，该建设用地使用权价值500万元，甲的其他债权人丙和丁各项有债权200万，主张乙并无优先受偿权利，如何处理？ 一、不动产物权变动的基本规则 物权法第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。” 《担保法》第41条规定：“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”该条规定混淆了抵押合同的债权效力和物权效力。 《担保法司法解释》修订了此种规定，而是主张对抵押物进行登记，并且采取登记要件主义，如担保法司法解释第49条第二款规定：“当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。” * * 一、不动产物权变动的基本规则 3、登记对抗主义是指未经登记，仍然可以发生物权效力，但不能对抗善意第三人。 案例：甲乙为同村居民，二人订立土地承包经营权转让合同，事后农业经营公司丙出价更高，甲与丙签订合同并办理了登记手续，事后乙提出抗辩，提出自己已经从事农业耕作的事实，丙无权取得该耕地的承包经营权，如何处理？ （1）适用于如下情况： 第一，船舶、飞行器和机动车等物权变动。 （物权法第24条） 第二，土地承包经营权变动（不包括创设，物权法第129条） 第三，宅基地使用权（物权法第156条） 第四，动产抵押（物权法第188条、第189条） * 一、不动产物权变动的基本规则 （2）对抗主义下的物权缺乏对世性，物权效力较弱。 案例：甲乙订立动产抵押合同，自合同生效之日起，甲即享有抵押权，但此种抵押权却无法对抗善意第三人，缺乏对世性。 （3）对抗主义下的善意第三人的范围： 善意是指不知道或者不应知道（无重大过失）物权变动状态，相信处分权人具有相应的物权处分权。 第三人不具有善意，由权利遭受损害的人负举证责任。 4、不动产物权变动以登记时间为准。 依据物权法第14条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。” 不动产物权变动，无论是创设取得、物权客体变更、转让（即主体变更）和消灭，物权变动的时间是在登记机关完成登记之时，即“记载于不动产登记簿”。 * 二、登记机关 1、我国此前采取多头分别登记，违反了市场经济交易规则统一性与迅捷性的基本要求。 物权法第10条第2款：国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 物权法附则第246条：法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定。 案例分析：甲为房地产开发商，其首先以建设用地使用权向乙银行贷款一个亿，修建过程中，又以再建建筑物抵押担保向丙银行贷款两个亿，两个抵押权分别登记在土地管理和房屋管理部门，事后甲无法及时清偿乙和丙的贷款，如何设定清偿顺位？ 二、登记机关 2、统一登记机关 采取不动产属地原则 《不动产登记暂行条例》第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。 县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。 第七条不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。 跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。 国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。 * * 二、登记机关 3、登记机关的登记行为 第一，当事人申请：双方申请主义为原则（物权法第11条）、单方申请为例外。 双方当事人原则上都必须持有必要文书亲自到场办理，但也可以委托他人办理登记。 城市房屋权属登记管理办法第12条：权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。 职权主义为例外。 登记机关