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商铺投资需知:商铺的不同种类细分以及其特点 　　商铺的定义 　　商铺是专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。广义的商铺，其概念范畴不仅包括零售商业，还包括娱乐业、餐饮业、旅游业所使用的房地产，盈利性的展览馆厅、体育场所、浴室，以及银行、证券等营业性的有建筑物实物存在的经营交易场所。 　　商铺的类型 　　商铺的范围宽泛，形式多样，且商铺投资或经营均涉及到多种多样的商业活动。因此不同类型的商铺，其商业环境、投资特点、运营要素等，都会有显著的不同之处。我们在研究商铺的投资或经营时，需掌握各类型商铺的特点，因此，掌握商铺的分类很重要。 　　一按照开发形式进行分类 　　(1)商业街商铺 　　商业街是指按照该条街道的自然条件布置的单层或多层商业房地产形式，商业街商铺是指沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位。商业街商铺的经营情况与整个商业街的经营状况紧密相关。 　　而商业街商铺还可细分，如按照经营商品的复合度可划分为： 　　A:专业商业街商铺：集中经营某一类(种)商品，如建材商业街、汽车配件商业街、酒吧街、休闲娱乐街等。 　　特点：对投资者而言，商铺可享受开发商统一的市场宣传所带来的市场效果，市场经营成本较低；对开发商而言，规划设计的复杂程度降低，项目运营相对更简单。 　　不过，由于商铺的价值体现在两方面，第一是房地产价值升值，商铺的这类价值是与整个商业街的发展是一荣俱荣，一损俱损；第二是个体经营的商业价值，如自营的商业回报，出租的租金回报。由于专业商业街同类商家竞争严重，尤其是市场容量趋于饱和，往往有些经营不善的商铺其商业价值并不佳。投资者在选择此类商铺时，一定要充分考虑开发商的规划实力和整体区域情况以及铺面选址等要素(如作自营，还需考虑自身的经营实力) 　　B:复合商业街商铺：是最为常见的商业街商铺形式，遍布城市的每个角落，是城市商业活力的具体表现。整个商业街对各商铺经营商品的种类不加特定限制，如成都春熙路步行街、北京王府井商业街等。 　　特点：复合商业街的各个组合元素一般是未经过良好的规划，各个商铺的经营状况是由市场自发调节，因此市场上出现了各种商店的组合结构不合理，形成某种类型的商店过多，而另一类又供不应求的局面。一个相当成功的复合商业街，一般是经过几十年市场的长期锤炼，形成优质品牌和口碑。这种复合商业街对整个城市影响深远，如交通干线的布局、周围区域的城市化发展、城市主轴商业动线的形成、各商圈的渗透融合等。当然，这种铺面绝对是金铺中的金铺了，不过成熟的商业街一般剩余体量不多且价格昂贵。投资者在选择此类商铺时，多为新兴的商业街，投资风险较大，但回报较高，需通过地区规划、开发商实力、经营理念、道路交通等状况判断其发展前景。 　　(2)旅游商铺 　　旅游商铺，可看做特殊的复合商业街商铺。它是将旅游与商业房产结合为一体，此类商铺主要位于旅游景区，以游客为主要的经营对象，在经营上一般体现为人流量相对集中，且消费需求旺盛的特点。 　　随着人们生活和消费品位的提升，旅游业发展极为迅速，具有良好的发展前景，以旅游服务为主要经营内容的旅游商铺必然存在广阔的发展增值空间。 　　旅游商铺的优势：其所处的地理位置、环境有很大的卖点；对周边是否有社区、区域人口数量以及结构等没有过多限制；商铺辐射范围从本区域人口到全市，乃至全国，范围很广；同时其目标市场定位上的差异也使其在很大程度上避免了与市中心各类商铺进行激烈竞争，因此旅游商铺在商业地产中异军突起，逐渐成为新的投资热点。 　　旅游商铺的定位和传统商铺不同，主要从文化挖掘和游客行为特征的角度，进行特色化的定位。只有定位准确，才能使旅游商业地产开发成为一种旅游的吸引物，起到吸客、引客、滞客的作用，而不仅仅是简单的一种商业服务。投资者在抉择时，不能按照一般的商业街商铺特点来选择旅游商铺。 　　投资此类商铺，需注意以下几点： 　　1景区发展前景：一个成熟的知名度高的景区可以吸引很多慕名而来的游客，商铺价值较易衡量。而一些新兴的景区，商铺投资前景不明，可通过了解开发商的实力、经营理念、景区持续经营的能力、政府扶持力度、地区规划、道路交通等状况初步评判景区远景。另外须重视景区从新兴到成熟的时间过程，应对前期投入及初期还款压力等方面问题做好预应。 　　2具体选址要点：如同市内商业街的选址，在同一条商业街上，不同的商铺因其位置、交通状况、商业定位等方面的不同价值也不同。投资旅游商铺的时候就要注重同一景区内不同商铺的价值差别：对于成熟的景区我们可以轻松鉴别哪些地段的商铺人气较旺；而对于那些刚刚开始规划、新兴的景区，仔细考察、研究景区内的相关景点设置、旅游路线等就尤为重要了。 　　3.淡旺季之分：旅游商铺和一般商铺相比，淡旺季效应极其明显。投资者在投资时需充分考虑旅游商铺在旅游淡季的时候