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《不动产估价》课程讲义 第一章 不动产与不动产价格 第二章 不动产估价 第三章 市场比较法 第四章 收益法 第五章 成本法 第六章 假设开发法 第七章 基准地价系数修正法 第八章 其他估价方法 第九章 估价报告撰写 第十章 不动产估价制度 第一章 不动产与不动产价格 第一节 不动产 1、不动产概念 不动产是指不能移动位置或者移动位置后会引起性质、形状改变而造成经济损失的 财产。不动产实际上是实物与权益的结合。其中实物包括土地、建筑物、其他附着物、 及由土地和建筑物组成的整体（含附着物）；权益部分包括法律规定的各种权能及行使 这些权能所能获得的利益。在我国大陆，不动产主要指房地产。 2、不动产特性 不动产具有自然特性和社会经济特性。其中自然特性包括不可移动性、耐久性、个 别性、数量有限性；社会经济特性包括：用途多样性、涉及广泛性、权益受限性、难以 变现性、保值增值性。 3、不动产分类 按用途分类，可以分为：居住用途；商业用途；办公用途；服务用途；文化娱乐及 休闲用途；医疗用途；工业和仓储用途；农业用途；特殊用途；综合用途。 按是否产生收益分类，可以分为收益性不动产和非收益性不动产。 第二节 不动产价格 1、不动产价格的定义 不动产价格指在某个时点上为取得他人不动产而获得相应权益所支付的代价。此定 义有三层含义：第一，不动产价格随市场供求关系变动，因此不动产价格是指某个时点 状态下的价格；第二，不同的不动产权益对应于不同价格；第三，这种代价一般以货币 形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付，如以知识产权作价入股的一方，能够 以股权形式享有包含合资方不动产在内的总资产所带来的部分利益。 2、不动产价格的形成：不动产价格是由不动产的有用性、稀缺性和有需求三者有机结 合而形成的。 3、不动产价格的分类 按价格的形成形式分类：成交价格、市场价格、理论价格、公开市场价值、评估价 格、政府指导价和政府定价； 按实物形态分类：土地价格、建筑物价格、不动产价格； 按不同的经济行为分类：买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、课税价值、 征收价值。 第三节 不动产价格的影响因素 1、一般因素 （1）社会因素：人口状况、城市化及公共设施条件、教育及社会福利状况、不动 产交易惯例、生活方式等状况、心理因素、国内政治状况、社会治安状况、国际政治状 况； （2）经济因素：经济发展状况、储蓄、消费及投资水平、财政与金融状况、物价、 居民收入及就业水平、税收负担状况、技术革新及产业结构状况、城市交通体系状况、 国际化状况、国际经济状况； （3） 制度（行政）因素：土地制度、住房制度、城市规划、建筑规范、不动产有 关税制、地价政策、交通管制、行政隶属关系变更。 2、区域因素 （1）住宅区域：日照、温度、湿度、风向等自然地理状态、街道幅宽、构造的状 态、离市中心距离及交通设施状况、附近商店配置状况、上下水道、煤气（燃料）供给、 污水处理、环卫设施状况、公共公益设施的配置及状况、洪水、地震等灾害发生的可能 性、噪音、污染等公害的发生程度、地块的面积、方位、配置及利用情况、眺望、景观 等自然环境状况。 （2）商业区域：商业及业务种类、规模、商业集聚状况、商业近邻地域状况、顾 客群体数量及状况、顾客及工作人员的交通工具及状况、商业繁华程度及兴衰动向、商 品进出运输的便利程度、临街道路（往复）可及性及通行能力、营业类别及竞争状况、 地域内经营者的创造性及资本实力条件、停车设施状况。 （3）工业区域：干线道路、铁道、港 湾、机场等对外交通设施的便利程度、商 品销售市场及原材料购入市场与厂区的位置关系、动力资源及排放设施有关费用、关联 产业的位置、水质污染、大气污染等公害发生的可能性及危害程度、劳动力资源状况及 生活条件|有关法律法规对产业发展的有关规定。 3、个别因素 个别因素指不动产由于各自条件的差异而影响其