房地产估价师考试案例分析讲义.pdf

房地产估价案例与分析 第二章 不同类型房地产的估价 大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、 特殊用途等各种类型的房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该 类型的房地产估价中如何选用估价方法； 2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该 类型的房地产估价中如何选用估价方法； 3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况， 在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该 类型的房地产估价中如何选用估价方法； 5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法； 9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况， 在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。 重点、难点： 熟悉居住、商业、商务办公房地产的估价特点，掌握这些不同类型房地产的价格影响因素。 按估价对象的用途,房地产估价一般分为下列 10 类： 1.居住房地产：包括普通住宅、高档公寓、别墅等。 2.商业房地产：包括百货商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场等。 3.办公房地产：包括商务办公楼（写字楼）、行政办公楼等。 4.旅馆房地产：包括饭店、酒店、宾馆、旅店、招待所、度假村等。 5.餐饮房地产：包括酒楼、美食城、餐馆、快餐店等。 6.娱乐房地产：包括游乐场、娱乐城、康乐中心、俱乐部、夜总会、影剧院、高尔夫球场等。 7.工业和仓储房地产：包括工业厂房、仓库等。 8.农业房地产：包括农地、农场、林场、牧场、果园等。 9.特殊用途房地产：包括车站、机场、码头、医院、学校、博物馆、教堂、寺庙、墓地等。 10.综合房地产：是指具有两种或两种以上用途的房地产。 第一节 居住房地产估价 （一）居住房地产及其特点 1.单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大 居住房地产主要以满足自用为目的，也有部分用于投资或用于出租经营。由于居住房地产主要 以居民个人购买行为为主，因此，其单宗交易规模较小，但市场交易频繁、交易量巨大。 2.具有较强的相似性、可比性 第 1 页 房地产估价案例与分析 居住房地产之间的相似性和可比性比其他用途房地产要突出一些，在一个居住小区中，往往有 很多栋相似的居住房地产，即这些居住房地产处于同一区位，具有相似的建筑设计、相似的户型和 功能等；在同一栋居住房地产内，特别是高层住宅，楼层接近而方位相同的各套住宅存在的差别非 常小。此外，由于居住房地产的市场交易量巨大，所以比较容易获得足够数量的可比实例。 3.不同类型住房价格内涵差异明显 由于我国住房政策阶段性、导向性差异的原因，我国居住房地产存在着商品房、房改房、经济 适用住房、廉租住房和集资住房（两限房、公共租赁房），这些住房的产权形式存在差异，商品房 具有完全产权，即拥有一定期限的国有土地使用权和地上建筑物的所有权；房改房、经济适用住房 只拥有地上建筑物所有权，不拥有或部分拥有土地使用权（有限产权），其土地使用权既有划拨的， 也有出让的；廉租住房只拥有建筑物的使用权。由于现阶段住房权属性质的不同，必然导致其价格 构成内涵上的差异，因此其估价也具有各自的独特性。商品房价格既包含建筑价格也包含土地价格