长沙芙蓉盛世与玫瑰园项目前期营销案例总结.pdf

长沙芙蓉盛世与玫瑰园项目 长沙芙蓉盛世与玫瑰园项目 前期营销案例总结 前期营销案例总结 湖南德思勤房地产投资顾问有限公司 湖南德思勤房地产投资顾问有限公司 2006年1月20 日 2006年1月20 日 案例提要 案例提要  两个案例均为大盘项目，不同点一个是在城市中  两个案例均为大盘项目，不同点一个是在城市中 心区域，一个是远离城市的郊区。 心区域，一个是远离城市的郊区。  带给我们的思考点是：  带给我们的思考点是：  如何给大盘定义？不同地域定义是否不同？  如何给大盘定义？不同地域定义是否不同？  郊区大盘与城市大盘不同在哪里？  郊区大盘与城市大盘不同在哪里？  大盘的定位与开发是否有规律可循？  大盘的定位与开发是否有规律可循？  大盘的开发需要具备哪些条件？  大盘的开发需要具备哪些条件？  大盘的营销推广可以采取哪些战略？板块战略是否是大盘  大盘的营销推广可以采取哪些战略？板块战略是否是大盘 的最好选择？ 的最好选择？  如何看待生活方式推广在大盘营销中的作用？  如何看待生活方式推广在大盘营销中的作用？  王志纲对大盘的理论：大盘要做势、中盘要做市、小盘要  王志纲对大盘的理论：大盘要做势、中盘要做市、小盘要 做事 。大盘如何做势？ 做事 。大盘如何做势？ 一、大盘定义 一、大盘定义 A 、开发周期三期以上 A 、开发周期三期以上 B、楼盘总规模30万平方米以上 B、楼盘总规模30万平方米以上 二、目前大盘特点 二、目前大盘特点 由于城市土地稀缺，目前城市中的大盘多出现于城 由于城市土地稀缺，目前城市中的大盘多出现于城 市边缘或城乡结合部。 市边缘或城乡结合部。 常规特点： 常规特点： 1、规模大 1、规模大 2、配套不完善 2、配套不完善 3、交通不便利 3、交通不便利 4、自然资源相对好 4、自然资源相对好 5、地价低 5、地价低 三、大盘营销核心点 三、大盘营销核心点 大盘营销核心点: 大盘营销核心点: 大盘需要卖点， 大盘需要卖点， 但不能仅仅是有卖点， 但不能仅仅是有卖点， 大盘营销，更重要的是需要“观点”，只有“观点”是不 大盘营销，更重要的是需要“观点”，只有“观点”是不 可复制、统领全程的！ 可复制、统领全程的！ 三、大盘营销核心点 三、大盘营销核心点 在大盘“观点”打造中，区域价值打造成为核心之一： 在大盘“观点”打造中，区域价值打造成为核心之一： 原因一、“板块之战”高于“项目之争” 原因一、“板块之战”高于“项目之争” （客户选择在某个项目置业时，首先是基于他对项目所在区域的 （客户选择在某个项目置业时，首先是基于他对项目所在区域的 认同，其次才是对某一项目的认同） 认同，其次才是对某一项目的认同） 原因二、“单一楼盘价值”难以超过“区域价值”； 原因二、“单一楼盘价值”难以超过“区域价值”； （楼盘配套难抵市政配套） （楼盘配套难抵市政配套） 三、大盘营销核心点 三、大盘营销核心点 成功打造大盘区域价值，是树立大盘生活 成功打造大盘区域价值，是树立大盘生活 “观点”、全面营销启动的核心前提，是项目营 “观点”、全面营销启动的核心前提，是项目营 销成败的关键！ 销成败的关键！ 四、长沙大盘区域价值打造案例 四、长沙大盘区域价值打造案例 A 、天健·芙蓉盛世 A 、天健·芙蓉盛世 B、玫瑰园 B、玫瑰园 湖南房地产市场简介 湖南房地产市场简介 房地产板 房地产板 块： 块：  中心