资产评估讲义(上).pdf

资产评估讲义(上) 学习目的学习目的  房地产评估是资产评估的重要组成部分房地产评估是资产评估的重要组成部分。  通过对房地产评估内容的考核，测试考生对房地 产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况产评估的基本原理与方法的掌握和运用情况。  重点测试考生对房地产评估中的基本概念、评估 原则以及收益法、市场法、成本法、剩余法等主 要方法的掌握和运用情况，考核考生分析和解决 房地产评估问题的能力。 考试基本要求考试基本要求  11．熟悉土地及其经济供给的涵义熟悉土地及其经济供给的涵义；熟悉土地的自然特熟悉土地的自然特 性和经济特性；熟悉我国土地使用权的基本特性；了 解地租与地价的基本内涵及地价的特征解地租与地价的基本内涵及地价的特征；；熟悉房地产熟悉房地产 的概念、特性；掌握合法原则和最有效使用原则对房 地产评估的影响；熟悉房地产评估程序。  22 ．熟悉房地产价格的各种类型熟悉房地产价格的各种类型；掌握影响房地产价格掌握影响房地产价格 的一般因素、区域因素和个别因素的具体内容。  33 ．熟悉收益法评估房地产的技术思路熟悉收益法评估房地产的技术思路、适用范围适用范围；；掌掌 握收益法评估房地产中的纯收益、客观总收益和客观 总费用的含义及其关系；掌握收益法评估房地产中的 资本化率的实质及种类资本化率的实质及种类；  掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法掌握确定房地产资本化率时所运用的纯收益与售价比率法、安全安全 利率加风险调整值法和各种投资收益率排序插入法；掌握运用收 益法评估房地产的各种计算公式和分析重点。  44 ．熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围熟悉运用市场法评估房地产的技术思路及适用范围；掌握运掌握运 用市场法评估房地产的评估程序及操作步骤；掌握交易情况修正、 日期修正、区域因素修正、个别因素修正、容积率修正和土地使 用年期修正的方法的具体要求、估算要点和具体过程；掌握运用 市场法评估房地产的综合分析技术。  55 ．．熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围熟悉房地产评估的成本法的技术思路及适用范围；；掌握土地掌握土地 评估中成本法的操作步骤、土地价格的基本组成；掌握土地取得 费、土地开发费、投资利息和土地增值收益等的内容及计算方法； 掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求掌握运用成本法评估新建房地产及旧建筑物的具体要求、估算要估算要 点和具体操作步骤。  66 ．熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围熟悉房地产评估的剩余法的技术思路及适用范围；； 掌握剩余法评估房地产的操作步骤、参数计算及计算 公式公式的理解解和具体具体运用用。  7 ．了解基准地价的含义、测算的基本思路、特点及其 作用；熟悉基准地价修正系数法的基本思路、适用范 围及其运用的程序和步骤。  8 ．了解路线价法的含义及理论依据；熟悉路线价法的 适用范围围及估价估价程序序；掌握掌握深度度百分率表的制作率表的制作方法法； 熟悉路线价法中的四三二一法则、苏慕斯法则、霍夫 曼法则和哈柏法则曼法则和哈柏法则；掌握路线价法的计算公式及其在掌握路线价法的计算公式及其在 地价评估中的运用。  99 ．了解在建工程的概念与特点了解在建工程的概念与特点；；熟悉在建工程资料的熟悉在建工程资料的 收集与分析；掌握在建工程评估的形象进度法、成本 法和假设开发法的具体要求、估算要点和具体过程。 第五讲第五讲 房地产评估上房地产评估上  第第一节节 房地产评估概述房地产评估概述  第二节 房地产价格  第三节 市场比较法 第第一节节 房地产评估概述房地产评估概述  一、房地产的含义房地产的含义 一、、房地产的含义房地产的含义  多种术语多种术语  房地产 – 有三种存在状态有三种存在状态，，即土地即土地、、建筑物和房地合建筑物和房地合一。。  不动产 – 土地及其定着物通称不动产。 – 定着物是指附着于土地，在与土地不可分离的状态下才能使用 的物体，如建筑物、构筑物等。定着物与土地分离要花费相当 大的劳动和费用，因而会使地价发生变更。地产和房产均属不 动产动产。  房屋建筑物  这里的房屋建筑物包含两个层面的含义这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其其一是房地合是房地合