物业管理案例分析(ppt).ppt

处理过程 发现火情，安管员一边用对讲机向安管队长报告，边去取附近的灭火器灭火。火情就是命令，安管队长飞奔到现场，发现面包车后部已着火燃烧，马上下令本区相邻哨位快速搬灭火器到现场扑救，并呼叫机动中队队长和各区当班人员协助灭火，同时将现场情况向管理处汇报，管理处立即拔119报警。两分钟后各区当班人员相继赶到火灾现场，此时火势已很大，旁边一辆白色的凌志小轿车右部后边已被引燃，油箱随时有爆炸的危险，威胁到现场周围业主的生命和财产安全。安管主管果断命令各分队长分别组织队员用灭火器控制火势；同时启动消防栓、铺设水带；驱散围观人群，维护火警现场治安和交通秩序。4分钟后，火魔被降服，十分钟后消防车才到。保安的英勇行为和迅速反应能力，得到了在场业主的好评和感激。 案例点评 养兵千日，用兵一时。保安发现火情汇报早、处理及时妥当，平时注意突发事件处置的培训和演习，关键时刻发挥作用。按预案进行，保证了灭火组织的有条不紊。值班队长临场应变果断坚决，反映出较好的综合素质和对突发事件的处理能力。 案例21 有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任 去年7月15日23时40分，某花园B栋一业主将私家车驶进小区，停放在地面私家车位后上楼休息。随后赶到的巡逻安管员发现车的后窗玻璃已经破碎，当即向安管班领班汇报，并做了详细记录。考虑到车主可能已经就寝，且现场情况可以认定车窗是在车场以外损坏的，就没有打扰他予以核对确认（尽量不打扰业主，并不是就不能打扰。发现这么大一件事，还是打扰一下为好。当时打扰一下，可能就少了后面的麻烦）。 　　　 案例21 有理有据——车辆破损进入车场后推卸责任 早晨6时20分, 安管员向车主通报其车辆后窗破碎。不料车主竟一口咬定是停进私家车位后被高空抛物所致，反倒要求管理处予以赔偿。安管员拿出查车记录加以说明，并让其仔细查看一直保护着的现场情况。车主横生节枝，否认记录和现场具有真实性……一方据理评说，一方拒不认帐，一时难以扯清。 　　在双方争执不下的情况下，管理处马上电请所属派出所派员进行调查和调解（既然如此，没有必要再扯下去，及时请权威机关来处理，是最好的办法）。派出所的工作人员认真查阅记录和勘察现场，询问有关人员和周边住户，然后签署意见，断定车窗是在车场之外破碎的，由车主自行负责，并且对车主驾祸于人的行为提出了严厉批评。车主哑口无言，只得认帐。  　点评 遇到一些可能产生争议的问题时，聪明人从一开始就注意搜集和留存相关证据。有了证据，一旦出现纠纷，处理起来就可以省去许多麻烦。因为，事实胜于雄辩。若对方硬要拿不是当理说，有据为证的事实就是最有说服力的回答。 案例22 谎称装修入室抢劫杀人 物业公司未尽责被判赔偿 住宅小区内发生刑事案件，未尽职责的物业管理公司是否要承担责任？钱女士因女儿在住宅内被害，将杀人凶手及小区物业管理机构一并告上法庭，提出总额近600万元的索赔要求。对此，福田法院昨天的一审判决给出了肯定答案：物业管理公司应对赔偿总额的30％（约17万余元）承担补充赔偿责任。据悉，这是今年5月最高法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》实施以来我市判决的首例相关案件。 案例22 谎称装修入室抢劫杀人 物业公司未尽责被判赔偿 原告：女儿被害系被告管理不善　　据原告钱女士诉称，2002年4月2日，她的女儿郑某购买了东海花园福禄居某房，同年5月入伙，并与被告戴德梁行东海花园管理处签订了《物业管理服务协议》。2003年7月21日，原深圳某建筑装饰工程公司装修工人钟某对被告戴德梁行东海花园管理处的保安员谎称是装修工人，保安员未查实其是否有装修出入证，也未进行出入登记，就予放行，致使钟顺利进入郑的住所，骗开房门后入室抢劫，在室内作案长达4个小时，先后将保姆及郑某杀害，劫得10余万元及手机等财物后按原来路线离开东海花园。原告认为，被告对业主负有安全保障义务，由于其过失，导致女儿被害，被告的行为已构成侵权，应依法承担责任。被告：已尽安全保障义务 案例22 谎称装修入室抢劫杀人 物业公司未尽责被判赔偿 针对原告的起诉，被告戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其东海花园物业管理处答辩称，物业管理处仅对公共区域负有合理限度内的安全保障义务，对业主私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务。被告钟某应对被害人郑某的被害结果承担损害赔偿责任，管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，未登记的行为不具有违法性，没有主观过错，与郑某被害结果之间不具有因果关系，被告不存在侵权行为，不应当承担损害赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。 法院：物业管理处有过错　　经法院审理查明，在被害人郑某装修房屋时，被告钟某作为装修工人参与了装修施工。2002年至2003年间，